De rechtsgeldigheid van een ‘monddoodclausule’

Let op: dit bericht is onderdeel van ELN: E-learning voor het notariaat. Wilt u ook elke week een verdiept onderwerp in uw mailbox ontvangen? Meld u hier aan voor een (proef)abonnement!

Hof Den Bosch heeft recentelijk in twee arresten – 10 maart 2020) en 7 april 2020 – geoordeeld dat een zogenoemde 'monddoodclausule' met een daaraan gekoppeld kettingbeding nietig is wegens strijd met de openbare orde (art. 3:40 BW). Een monddoodclausule is – grofweg –  de verbintenis om geen bezwaar en beroep aan te tekenen tegen (toekomstige) publiekrechtelijke besluiten omtrent bepaalde exploitatieplannen van een ander. Een dergelijk contractueel rechtsmiddelenverbod is evenwel niet per definitie nietig. In hoeverre kan een monddoodclausule rechtsgeldig worden overeengekomen?

Auteur: mr. L.M. (Laurens) de Hoog, kandidaat-notaris bij Houthoff en in 2018 gepromoveerd aan de Universiteit Leiden op een proefschrift met de titel 'De prioriteitsregel in het vermogensrecht'.

Inleiding
Een verkoper die een stuk grond overdraagt in de directe nabijheid van een eigen perceel waarop hij exploitatieplannen beoogt te realiseren, loopt het risico dat de koper die plannen in de toekomst dwarsboomt. Voor die beoogde exploitatie moet mogelijk een vergunning worden verleend of een bestemmingsplan worden gewijzigd, waartegen publiekrechtelijke rechtsmiddelen openstaan. Er is voor de verkoper veel aan gelegen dat alle vereiste publiekrechtelijke besluiten tot stand komen, zonder dat daartegen bezwaar of beroep wordt ingesteld. Partijen kunnen afspreken dat de koper afstand doet van zijn publiekrechtelijke rechtsmiddelen ten aanzien van bepaalde toekomstige besluiten ten aanzien van de plannen van de verkoper. Door dit beding vervolgens als kettingbeding in de leveringsakte op te nemen, kan de verkoper bereiken dat opvolgende kopers evenmin kunnen dwarsliggen. Dat betekent dat de koper verplicht is om ook opvolgende verkrijgers af te houden van toegang tot rechtsbescherming.

Contractsvrijheid
Het staat een partij in beginsel vrij om kiezen (i) of, (ii) met wie, (iii) waarover en (iv) in welke vorm hij overeenkomsten sluit. Dat is het (ongeschreven) beginsel van de contractsvrijheid. Uit art. 3:40 BW volgt dat die contractsvrijheid wordt begrensd door de wet, de goede zeden en de openbare orde. Een rechtshandeling die door inhoud of strekking in strijd is met een dwingende wetsbepaling, de openbare orde of de goede zeden, is nietig.

Grondwettelijke rechtsbescherming (art. 17 Gw / art. 6 EVRM / art. 14 IBPR)
In art. 17 van de Grondwet is bepaald dat niemand tegen zijn wil kan worden afgehouden van de rechter die de wet hem toekent. Daarnaast heeft eenieder op grond van art. 6 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) en art. 14 van het Internationaal Verdrag inzake burgerrechten en politieke rechten (BUPO) recht op een eerlijke en openbare behandeling van zijn zaak door een onafhankelijk en onpartijdig gerecht dat bij de wet is ingesteld. In deze bepalingen zijn fundamentele rechtsbeginselen verankerd die ertoe strekken de rechtsbescherming van burgers te waarborgen.

Rechtsvragen
Toegepast op een monddoodclausule met kettingbeding rijst de vraag of:

• de verbintenis om geen bezwaar en beroep in te zullen stellen tegen bepaalde publiekrechtelijke besluiten; en
• het opleggen van die verbintenis aan rechtsopvolgers,

nietig is wegens strijd met de openbare orde (art. 3:40 lid 1 BW) dan wel strijd met rechtsbeschermingsbepalingen in de grondwet en het verdragsrecht (art. 3:40 lid 2 BW).

Hof Den Bosch 10 maart 2020
In het arrest van 10 maart 2020 (nr 200.242.703_01, ECLI:NL:GHSHE:2020:886) weigerden de rechtsopvolgers van de koper de onderstaande, als kettingbeding opgelegde clausule, te aanvaarden. Dat heeft geleid tot een procedure tussen verkoper en koper omtrent de toelaatbaarheid van de dientengevolge niet nagekomen clausule. Saillant detail is dat het door de rechtsopvolgers (in strijd met de monddoodclausule) gemaakte bezwaar heeft geleid tot een procedure bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, waarin het beroep gegrond is verklaard.

"Verkoper heeft op het overgebleven en aan hem toebehorende gedeelte van het perceel […] sinds januari 2001 een hoveniersbedrijf gevestigd. Koper of zijn rechtsopvolgers dient in de overeenkomst te verklaren volledig bekend te zijn met het feit dat de verkoper deze bestemming aan het bedoelde kavel heeft gegeven. Mocht de gemeente of verkoper deze bestemming wensen te formaliseren door opneming van de bestemming in een bestemmingsplan ter plaatse verbindt koper of zijn rechtsopvolgers zich op geen enkele wijze bezwaar te maken tegen eventuele vorenbedoelde te verkrijgen bestemming dan wel een of meerdere verzoeken van planschade, bestuurscompensatie of enige andere (publiekrechterlijke) vergoeding in te dienen en verbindt zich deze verplichting bij wijze van kettingbeding op te leggen aan zijn rechtsopvolger(s) in welke zin dan ook, zolang die bedoelde bestemming niet definitief is verkregen.”

Het Hof acht deze clausule ontoelaatbaar. Het begrip 'hoveniersbedrijf' is niet eenduidig. De aard, omvang en inrichtingsmogelijkheden zullen nader moeten worden uitgewerkt in het bestemmingsplan. Aangezien ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst nog geen ontwerpbestemmingsplan ter inzage was gelegd, was de omvang van het rechtsmiddelenverbod onvoldoende duidelijk aan de koper (en diens rechtsopvolgers).

Het Hof overweegt dat de bescherming die voortvloeit uit art. 17 Gw, art. 6 EVRM en art. 14 IBPR niet aan de koper van een onroerende zaak en aan willekeurige opvolgende verkrijgers kan worden ontzegd, zonder dat dit voldoende concreet is gelimiteerd. Naar het oordeel van het Hof is bovengenoemd beding daarom nietig wegens strijd met de openbare orde.

Hof Den Bosch 7 april 2020
In dit arrest (nr 200.241.387_01, ECLI:NL:GHSHE:2020:1212) stond de toelaatbaarheid centraal van de volgende clausule in de leveringsakte waaraan een kettingbeding was gekoppeld:

"Koper verklaart bij deze nooit enigerlei bezwaren van welke aard dan ook in het kader van de geldende milieuwetgeving alsook op planologisch gebied bij welke overheidsinstantie dan ook te zullen indienen voor wat betreft de agrarische bedrijven op [twee aangrenzende percelen]."

Het Hof overweegt dat de toelaatbaarheid van de inbreuk op het fundamentele recht op rechtsbescherming – oftewel: de toelaatbaarheid van een monddoodclausule – afhangt van de concrete omstandigheden van het geval.

Het Hof acht van belang dat:

• het kettingbeding niet alleen de contractspartijen, maar ook hun rechtsopvolgers raakt;
• het beding alle bezwaren treft van elke aard in het kader van de milieuwetgeving en op planologisch gebied, bij elke overheidsinstantie, waarmee de toegang tot de rechter vrijwel volledig is ontnomen;
• het beding geen onderscheid maakt naar specifieke bedrijfsactiviteiten, concrete aangelegenheden of specifieke situaties en dus ziet op zowel huidige regels als op toekomstige ontwikkelingen; en
• het beding onbegrensde werking heeft in tijd.

Het Hof concludeert dat het beding een ruime, vrijwel onbegrensde werking heeft en dat partijen op voorhand niet hebben kunnen overzien wat de gevolgen in de toekomst zullen zijn van het prijsgeven van hun rechtsbescherming. Naar het oordeel van het Hof is het beding zo algemeen, ruim en onbepaald, dat het daarmee een ontoelaatbare inbreuk maakt op het fundamentele recht op rechtsbescherming en dus nietig is wegens strijd met de openbare orde.

Conclusie
Op grond van het beginsel van de contractsvrijheid kan een partij afstand doen van zijn publiekrechtelijke rechtsmiddelen. Een contractueel rechtsmiddelenverbod is toelaatbaar binnen de grenzen van art. 3:40 BW, mits de omvang van het rechtsmiddelenverbod voldoende concreet is begrensd. Een (contracts)partij of rechtsopvolger die aan het beding is (of wordt) gebonden moet kunnen overzien wat de gevolgen zijn voor zijn fundamentele rechtsbeschermingsmogelijkheden. De concrete omstandigheden van het geval zijn daarbij doorslaggevend.

Terughoudendheid is geboden bij het opnemen van een monddoodclausule met kettingbeding in leveringsakten. De rechtspraak toont zich kritisch en sanctioneert dergelijke clausules niet zelden met nietigheid.
Neemt de notaris een monddoodclausule toch op, dan gelden de volgende aanbevelingen:

• Omschrijf zo duidelijk en objectief mogelijk de exploitatieplannen (bij voorkeur al uitgewerkt in conceptbesluitvorming) waartegen niet kan worden geageerd.
• Benoem zo mogelijk expliciet op welke publiekrechtelijke rechtsmiddelen en op welke besluiten de clausule betrekking heeft.
• Beperk de werking van de monddoodclausule in tijdsduur.

Let op: dit bericht is onderdeel van ELN: E-learning voor het notariaat. Wilt u ook elke week een verdiept onderwerp in uw mailbox ontvangen? Meld u hier aan voor een (proef)abonnement!

Andere berichten

• In gesprek met de expert: Tim Goudriaan (LL.M.)
• Ervaringsverhaal: Chantal Koster over de 9-daagse opleidingen
• In gesprek met de expert: mr. Leonie Rammeloo