Dit artikel is afkomstig uit de Notariskrant.
Voortgezet gebruik als verkoopvoorwaarde
Door de aanhoudende krapte op de woningmarkt is het vaak niet eenvoudig om een woning te bemachtigen. Soms kan het voorkomen dat iemand zijn of haar woning wel al wil verkopen en leveren, maar daarbij de voorwaarde stelt dat deze de woning na de eigendomsoverdracht nog een periode zelf mag gebruiken. Bijvoorbeeld omdat de verkoper zelf wacht op de oplevering van een nieuwbouwwoning of de afronding van de verbouwing van een bestaande (klus)woning.
Een geduldige koper zal instemmen met deze voorwaarde. Maar hoe zit het in dat geval met het verlaagde tarief aan overdrachtsbelasting van 2%, dat je als koper alleen kunt toepassen als je de woning koopt met de bedoeling om er zélf in te gaan wonen? Loopt de koper met deze afspraak het risico dat hij of zij het algemene tarief voor woningen in de overdrachtsbelasting verschuldigd wordt?
Termijn voor het in gebruik nemen van een woning?
De koper van een woning betaalt overdrachtsbelasting over de verkrijging van de woning. Als tarief voor de heffing kan gelden het algemene tarief van 8%, of het lage tarief van 2% (tenzij de startersvrijstelling kan worden toegepast: dan is de overdracht vrijgesteld van overdrachtsbelasting). Het tarief van 2% is van toepassing als de koper een particulier is, die een woning aankoopt met de intentie om die woning zelf te gaan bewonen als hoofdverblijf, en dit verklaart in de notariële akte van levering.
Als de verkoper het recht krijgt om de woning nog te gebruiken, gebruikt de koper de woning niet (meteen) als hoofdverblijf. Heeft dat gevolgen voor het toepasselijke tarief?
De rechter (uitspraak Hof Den Haag 12 december 2024) heeft beslist dat dit in principe niet het geval is en het 2%-tarief mag worden toegepast, als sprake is van een tijdelijke oplossing en de koper de intentie heeft om er uiteindelijk zelf te gaan wonen. De wet bevat geen termijn waarbinnen de aangekochte woning door de koper als hoofdverblijf in gebruik moet worden genomen. Dit betekent dat afspraken over voortgezet gebruik door de verkoper niet betekenen dat de koper geen beroep kan doen op een 2%-tarief. In de uitspraak betrof het een duur van bijna twee jaar.
De vraag is wel waar de grens ligt in duur van deze termijn. In alle gevallen waarin door de rechter werd beslist dat het voortgezette gebruik geen gevolgen had voor de toepassing van het verlaagde tarief, was geen sprake van een door de verkoper aan koper te betalen vergoeding. De kans is groot dat het ontvangen van een vergoeding zal worden aangemerkt als exploitatie van de woning door de koper in plaats van eigen bewoning.
Voor de koper betekent een voortgezet gebruik van de woning door de verkoper wel dat zijn tegenprestatie (opoffering), naast het betalen van de koopsom, ook nog bestaat uit het dulden van het voortgezette gebruik (renteverlies). Dit zou er strikt genomen toe kunnen leiden dat over een hoger bedrag dan de koopsom de overdrachtsbelasting moet worden berekend.
Vraag de notaris naar de overdrachtsbelasting!
Bij de levering van een koopwoning is het denkbaar dat afspraken worden gemaakt over voortgezet gebruik door de verkoper. In de rechtspraak is duidelijk geworden dat dit geen negatieve gevolgen hoeft te hebben voor het tarief dat door de verkrijger van de woning kan worden toegepast.
Vraag de notaris om u te laten informeren over de hoogte van de verschuldigde overdrachtsbelasting bij de aankoop van een woning. Daarbij is ook een extra aandachtspunt de vraag of het voortgezette gebruik ertoe leidt dat feitelijk meer wordt betaald voor de woning dan de koopsom.
Dit kan gevolgen hebben voor het bedrag waarover de overdrachtsbelasting moet worden berekend.
