De inschrijving van de koopovereenkomst in de openbare registers, oftewel de Vormerkung zoals omschreven in art. 7:3 BW, is inmiddels een bekend instrument in de notariële praktijk. Een instrument ook dat, gezien de (beschermings)mogelijkheden, opvallend weinig wordt gebruikt en/of waarvan de werking niet altijd even goed bekend is. Reden om dit gereedschap uit Boek 7 eens nader te bekijken.
De meest in het oog springende bescherming is de bescherming van de consument-koper die een woning koopt en beschermd wil worden tegen financieel ‘zwaar weer’ of beschikkingsonbevoegdheid aan verkopers kant, waardoor de droomwoning eventueel niet van eigenaar zou kunnen wisselen.
Er zijn echter ook andere mogelijkheden waarbij het al dan niet Vormerkung van de koopovereenkomst nuttig kan zijn, maar wees bedacht op de grenzen.
Hierna worden enkele cases besproken om te bekijken waar die grenzen dan liggen en welke lessen daaruit getrokken kunnen worden.
Vormerkung bood geen bescherming nu ouder recht al bekend was
Rb Zutphen 15 november 2010, ECLI:NL:RBZUT:2010:BQ0546
In 2004 wordt een schriftelijke koopovereenkomst gesloten tussen verkoper A en koper B. Het moment van de juridische eigendomsoverdracht is afhankelijk gemaakt van het onherroepelijk worden van de woonbestemming op (een deel van) het betreffende registergoed, de termijn kan enkele malen worden verlengd tot uiterlijk medio 2009.
Eind 2009 is de beoogde woonbestemming onherroepelijk geworden.
In maart 2010 is er e-mailcontact tussen A, B en de behandelend notaris over de eigendomsoverdracht. Tevens stort B in diezelfde maand de koopsom op de kwaliteitsrekening van de notaris. De notariële akte wordt echter niet getekend en eind maart laat A aan B weten dat naar zijn mening de koopovereenkomst van rechtswege is ontbonden nu de termijn voor de juridische levering niet langer verlengd kan worden op grond van wat eerder is overeengekomen.
Op 16 juni 2010 sluit A een koopovereenkomst met koper C met betrekking tot hetzelfde registergoed. B betwist de stelling van A dat de koopovereenkomst tussen A en B zou zijn ontbonden en vordert nakoming van de leveringsverplichting. Op 22 juni 2010 vindt Vormerkung plaats van de koopovereenkomst tussen A en C. Op 7 juli 2010 wordt A door B gedagvaard om tot levering aan B over te gaan.
De voorzieningenrechter beslist in deze zaak in het voordeel van B en wel met de volgende overwegingen:
De koopovereenkomst tussen A en B is nimmer ontbonden ondanks dat de wijziging van de woonbestemming pas eind 2010 onherroepelijk was geworden. Er was immers nog contact tussen A en B en er was zelfs een afspraak om tot levering over te gaan gemaakt.
De Vormerkung van de koop tussen A en C bood geen uitkomst omdat C bekend was met de eerdere koop tussen A en B, zodat C op grond van art. 7:3, lid 3 onder a BW geen bescherming genoot.
Les
Vormerkung biedt geen bescherming tegen een ouder, nog bestaande koopovereenkomst waarvan de latere koper op de hoogte was.
Zes maanden is zes maanden
Rb Zeeland-West-Brabant 30 december 2025, ECLI:NL:RBZWB:2025:9640
Zoon Z koopt de onderneming (bestaande uit onder meer onroerende zaken) van zijn ouders O. Op een deel van het verkochte rust een voorkeursrecht van derde C. Terwijl dit voorkeursrecht van C nog opgelost moet worden, vindt wel alvast Vormerkung plaats van de koopovereenkomst tussen Z en O.
Zolang het voorkeursrecht niet afgewikkeld is, wil de notaris niet meewerken aan de levering aan Z. In de tussentijd worden meerdere beslagen gelegd op het verkochte.
Er wordt met C binnen de zes-maandstermijn van art. 7:3 lid 4 BW géén overeenstemming ten aanzien van diens voorkeursrecht bereikt. Als gevolg hiervan belemmeren de tussentijds gelegde beslagen een levering aan Z nu de vorderingen waarvoor beslagen zijn gelegd groter zijn dan de verkoopopbrengst. Nog voor zes-maandstermijn is verstreken is voorgesteld om de levering via een andere notaris af te wikkelen, maar Z heeft dit geweigerd. Ter zitting heeft Z aangegeven dat het feit dat de andere notaris zich aan de andere kant van de provincie bevond zijn argwaan wekte. Uit de uitspraak komt niet naar voren waarom de afwikkeling via een andere notaris tot een oplossing (dat wil zeggen: eigendomsoverdracht binnen de gemelde zes-maandstermijn) zou leiden.
De voorzieningenrechter oordeel dat Z niet passief kan afwachten wanneer de levering stagneert. Van Z mag verwacht worden dat indien de levering via een andere notaris afgewikkeld had kunnen worden, hij deze mogelijkheid in ieder geval zou onderzoeken zodat de levering alsnog tijdig had kunnen plaatsvinden, in weerwil van de gelegde beslagen.Les
Zes maanden is echt zes maanden, houd die termijn goed in de gaten.
Vormerkung niet altijd afdwingbaar
Hof Amsterdam (Notariskamer)16 december 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:3531
In de koopovereenkomst tussen twee professionele partijen wordt uitdrukkelijk opgenomen dat géén Vormerkung zal plaatsvinden.
Later geeft koper aan de notaris alsnog opdracht de koop in te schrijven. De notaris informeert de verkoper enkele uren voor de beoogde inschrijving. De herhaalde bezwaren van verkoper legt de notaris naast zich neer; de notaris stelt zich op het standpunt dat het recht op Vormerkung en eenzijdig recht van koper is.
In deze tuchtprocedure komt het Hof tot de conclusie dat de notaris niet juist heeft gehandeld. Omdat art. 7:3 BW in beginsel van regelend recht is, is van belang wat partijen zelf uitdrukkelijk zijn overeengekomen. Hier hebben partijen uitdrukkelijk de mogelijkheid van de Vormerkung uitgesloten. Nu het hier geen consument-koper betreft, kan koper niet eenzijdig alsnog de inschrijving van de koop verlangen.
Les
Art. 7:3 BW is in beginsel regelend recht. Professionele partijen kunnen dus prima afspreken dat geen gebruik zal worden gemaakt van de optie tot Vormerkung. Slechts wanneer de koop een tot woning bestemde onroerende zaak betreft die wordt gekocht door een consument-koper kan niet ten nadele van koper worden afgeweken van dit recht.
Koopoptie is géén koopovereenkomst
Rb Noord-Nederland 3 juni 2025, ECLI:NL:RBNNE:2025:2163
Huurder H heeft in de huurovereenkomst een koopoptie bedongen op het bedrijfspand dat hij huurt, in te roepen voor een bepaalde datum. Ruim voor die datum gaat H failliet.
Nog voordat de curator van H de koopoptie inroept, verkoopt de verhuurder V het pand aan een derde C voor een veel hogere prijs dan de in de koopoptie overeengekomen prijs. De curator roept de koopoptie alsnog voor de in de huurovereenkomst bepaalde datum in en laat de koop inschrijven.
V stelt dat de koop met C een ouder recht is dan de door de curator van H ingeroepen koopoptie.
De voorzieningenrechter geeft V hierin gelijk en oordeelt dat de koopoptie weliswaar al jaren eerder is bedongen, maar dat de optie zelf nog geen koopovereenkomst is. Het moment van uitoefening is hierbij beslissend.
Les
Een koopoptie is géén koopovereenkomst. Wie een dergelijke koopoptie heeft en dit wil inzetten als bescherming tegen een andere koop doet er goed aan om de optie tijdig te lichten en vervolgens de koop direct in te schrijven.
Conclusie
De Vormerkung is een krachtig instrument, waar men wel steeds methodisch naar moet kijken.
Het is elke keer weer noodzakelijk om na te gaan:
- wie zijn de partijen?
- wat is het onderwerp van de koop?
- wat hebben partijen afgesproken en waar hebben zij over en weer kennis van? (en op welk moment)
- welke rechten van derden spelen hierbij eventueel nog een rol? en
- houdt de termijnen goed in de gaten.
