Stelt u zich voor dat u wilt verhuizen van een Amsterdams grachtenpand naar een meer landelijke woning. U vertrouwt de betrokken professionals, zoals de verkoopmakelaar en de begeleidende notaris, voor een zorgeloze verkoop. Via de bezichtigingen komt u in contact met een begindertiger, die werkt als PhD-student. Ze vertelt dat ze al een aantal keer achter het net heeft gevist voor vergelijkbare woningen. Deze begindertiger biedt – boven verwachting – € 7,25 miljoen op uw grachtenpand. U accepteert het bod, maar na het tekenen van de koopovereenkomst blijkt het wellicht te mooi om waar te zijn geweest. De koper laat het na om de waarborgsom te storten op de derdengeldenrekening van de notaris. Vervolgens ontvangt u een e-mail van de koper waarin zij met troostende woorden afziet van de koop. U neemt juridische stappen om de koper aan de koop te houden, dan wel om de contractuele boete (€ 725.000) te ontvangen.
De casus betreft de situatie die ten grondslag ligt aan de kort geding procedure van 30 december 2025 (ECLI:NL:RBAMS:2025:10554). Het Financieel Dagblad kopte over deze casus op 16 januari 2026 (‘PhD-student Nadine kocht zonder geld “lichtzinnig” een grachtenpand van € 7,25 mln’) en veel juridische professionals lieten zich (o.a. op LinkedIn) uit over deze casus. In deze blog wordt op basis van de beschikbare informatie gespeculeerd over het optreden van de betrokken professionals. Ook worden kanttekeningen geplaatst bij de uitwerking van een boeteclausule in gevallen zoals de onderhavige.
Amsterdams model
Bij de overdracht van een woning zijn verschillende professionals betrokken. Dit zijn in ieder geval een notaris, in de meeste gevallen een verkoopmakelaar, een hypotheekadviseur en steeds vaker ook een aankoopmakelaar. Na acceptatie van een bod, wordt een koopovereenkomst opgesteld. De winnende bieder zal zich inspannen om de financiering rond te krijgen. Specifiek in Amsterdam is het gebruikelijk dat niet de verkopende makelaar, maar de notaris de koopovereenkomst opstelt (Amsterdams model). Op basis van de koopovereenkomst wordt een leveringsakte opgesteld. Na ondertekening hiervan door de koper, verkoper en de notaris gaat de woning in eigendom over.
Boeteclausule en waarborgsom
De verkoper loopt een risico op de schade in het geval de verkoop niet doorgaat. Denk aan een lagere uiteindelijke verkoopprijs, de kosten die gemaakt worden om de onroerende zaak alsnog te verkopen, of dubbele woonlasten voor de verkoper. Ter compensatie van dit risico wordt in een koopovereenkomst doorgaans een boeteclausule opgenomen, die de koper verschuldigd is aan de verkoper indien de koper (na een bepaald moment) niet meewerkt aan de levering van de onroerende zaak.
Om te waarborgen dat de verkoper dit bedrag uitgekeerd kan krijgen, moet de koper dit deel van de koopsom voorafgaand aan de levering van de onroerende zaak storten op de derdengeldenrekening van de notaris. Dit heet de waarborgsom. De waarborgsom kan aan de verkoper worden uitgekeerd indien de overeengekomen boete verschuldigd is, omdat de koper niet meewerkt aan de levering. In de onderliggende casus was de PhD-studente niet in staat om mee te werken aan de levering van de akte, omdat ze – in tegenstelling tot hoe ze zich presenteerde – simpelweg niet over het bedrag van het geaccepteerde bod beschikte. Naar alle waarschijnlijkheid heeft ze ook nagelaten om 10% van de koopsom te storten als waarborgsom, omdat ze ook niet over dit bedrag beschikte. Omdat de waarborgsom nog niet gestort was, moeten de verkopers juridische stappen nemen om de boete te incasseren.
Kort geding procedure
De verkopers baseren hun vordering op de getekende overeenkomst. Als geleden schade wijzen ze op de dubbele lasten, gevolgen door terugtrekking bij de verkoop van hun woning en de kosten ten behoeve van een nieuwe verkoop. De PhD-student, verweert zich door te stellen dat zij lichtzinnig en onervaren is geweest, en niet begreep dat de koopovereenkomst een boeteclausule bevatte die kon verplichten tot betaling van € 725.000.
De Voorzieningenrechter wijst de vordering niet toe, omdat de boeteclausule onvoldoende blijkt uit de gesloten koopovereenkomst. De boeteclausule was namelijk niet expliciet opgenomen in de koopovereenkomst. In de koopovereenkomst wordt met algemene bewoordingen verwezen naar de Algemene Bepalingen Koopakte Notariële Beroepsorganisatie (KNB). In deze algemene bepalingen is de boeteclausule opgenomen. De Voorzieningenrechter acht dit onvoldoende concreet om vast te stellen dat de boete contractueel tussen partijen is overeengekomen. Ook is niet aangetoond dat de Algemene Bepalingen aan de PhD-student zijn overhandigd bij de koopovereenkomst. Deze is immers digitaal ondertekend. Dit betekent dat niet vastgesteld kan worden dat de PhD-student bij het sluiten van de overeenkomst op de hoogte was van de boete. De Voorzieningenrechter oordeelt dat het toewijzen van de vordering in de bodemprocedure te onzeker is, om dat in kort geding al te doen. Dit laat onverlet dat de vordering in de bodemprocedure wel kan worden toegewezen. De Voorzieningenrechter voegt toe dat de verkopers niet in financiële nood komen, aangezien hun grachtenpand op het moment van de procedure alsnog voor € 6.875.000 is verkocht. Het verschil met de met de PhD-student overeengekomen koopsom (€ 375.000) en eventuele bijkomende kosten voor de verkopers staan niet in verhouding met de hoogte van de boete. Omdat de vordering wordt afgewezen, moeten de verkopers de proceskosten (€ 1.375) betalen.
Wenk
Deze casus kent tot nu toe alleen maar verliezers. Dit roept enerzijds de vraag op – zonder een schuldige aan te willen wijzen – hadden de betrokken professionals dit kunnen voorkomen? Anderzijds is het de vraag of het wel wenselijk is dat de verkopers in de onderhavige casus een bedrag van € 725.000 kunnen vorderen.
Voor de eerste vraag is de koopovereenkomst een belangrijk aanknopingspunt. De belangrijkste reden voor het niet toewijzen van de boeteclausule, is namelijk dat de boeteclausule niet expliciet is opgenomen in de koopovereenkomst. Aannemelijk is dat de koopovereenkomst is opgesteld door een professional, zoals de aan- of verkoopmakelaar of – zoals gebruikelijk in Amsterdam – de transportnotaris. Zelfs als de koopovereenkomst niet is opgesteld door een professional, is het aannemelijk dat een professional deze onder ogen heeft gekregen. In dat geval had voorkomen of geconstateerd kunnen worden dat de boeteclausule niet in de koopovereenkomst was opgenomen, wat ruimte biedt voor discussie over de verschuldigdheid daarvan. Hierover kan slechts gespeculeerd worden, omdat uit de uitspraak niet blijkt welke professional op welke manier betrokken is geweest.
De algemene les is dat het belangrijk is om een boeteclausule expliciet op te nemen in de koopovereenkomst, in plaats van hiervoor te verwijzen naar een bijlage (met algemene bepalingen). Voorts is het raadzaam om vast te leggen dat de koper op de hoogte is van de overeengekomen boeteclausule, bijvoorbeeld door hier nadrukkelijk op te wijzen bij het verzoek aan de koper om de waarborgsom op de derdengeldenrekening te storten (dit zijn vaak standaard e-mails).
Rest de hoogte van de gevorderde boete, die – niet ongebruikelijk – 10% van de overeengekomen koopsom betrof. De boete zal enerzijds een afschrikkende werking hebben, om de medewerking aan de levering te waarborgen, anderzijds zal de boete bedoeld zijn om de verkopers te compenseren voor de door hen geleden schade.
In het onderhavige geval betreft de geleden schade het verschil in de verkoopwaarde van het grachtenpand, de juridische kosten en de dubbele lasten. Gebaseerd op de feiten en omstandigheden kan geconcludeerd worden dat de boeteclausule deze schade ver overstijgt. Ervan uitgaande dat het vergoeden van de (daadwerkelijk) geleden schade een voldoende afschrikkende werking heeft, zou het dan niet beter zijn om boeteclausules aan te laten sluiten bij de daadwerkelijke geleden schade? De boeteclausule zou geformuleerd kunnen worden dat deze nooit meer betreft dan 10% van de overeengekomen koopsom. Hiermee wordt voorkomen dat het incasseren van de boeteclausule ertoe leidt dat de verkopers in potentie financieel gunstiger af zijn bij een geslaagd beroep op de boeteclausule. In het onderhavige geval werd het grachtenpand alsnog verkocht aan de tweede bieder (€ 6.875.000). Stel dat de vordering (€ 725.000) op grond van de boeteclausule wordt toegewezen, dan komt dit neer op een bedrag van € 7.600.000. Dit zou betekenen dat de verkopers – achteraf bezien – toch niet zo gedupeerd zijn.
Door de hoogte van de boete aan te laten sluiten op de daadwerkelijke geleden schade (maximaal 10% van de koopsom), wordt ook het volgende voorkomen. Met de gebruikelijke boeteclausules beweegt de hoogte van de boete mee met de hoogte van het geboden bedrag. Of dit ook geldt voor de geleden schade moet worden betwijfeld. Vanaf een bepaald punt leidt een buitensporig hoog bod niet zonder meer tot meer schade. Stel dat de PhD-student € 10.000.000 had geboden op het grachtenpand. De realistische verkoopwaarde van het grachtenpand is € 7.000.000. In die situatie is niet verdedigbaar dat de verkopers, door de hoogte van het bod, daadwerkelijk voor € 3.000.000 aan schade lijden (denk ook aan: ‘Oeps! Man biedt per ongeluk 23 miljoen op hotel’; verkoper vordert boete van € 3,5 miljoen). Het zou beter zijn dat in die situatie op grond van de – anders geformuleerde – boeteclausule (expliciet in de koopovereenkomst!) de daadwerkelijk geleden schade wordt vergoed. Zo wordt voorkomen dat de vordering op grond van de boeteclausule ‘overkill’ wordt.
