Woning of niet: de aard van de onroerende zaak is doorslaggevend voor tarief overdrachtsbelasting

Op 24 februari 2017 heeft de Hoge Raad geoordeeld over het begrip woning voor toepassing van het tarief voor de overdrachtsbelasting. Eerder heeft A-G Wattel een heldere conclusie geschreven over dit begrip, zie hierover mijn blog van 3 januari 2017. Net als de A-G moet volgens de Hoge Raad worden gekeken naar de aard van de onroerende zaak om te bepalen of deze is bestemd voor bewoning of niet.

In drie van de vier zaken oordeelt de Hoge Raad dat het Hof terecht heeft geoordeeld dat sprake is van een naar zijn aard voor bewoning bestemde onroerende zaak. Dit betreft de zaken over de stadsvilla (nr. 16/01734, ECLI:NL:HR:2017:290), de tot tandartspraktijk verbouwde woning (nr. 16/03768, ECLI:NL:HR:2017:294) en de tot kantoor verbouwde woonboerderij (nr. 16/04101, ECLI:NL:HR:2017:295).
In die bijna identieke arresten overweegt de Hoge Raad dat de vraag of de verworven onroerende zaak 'naar zijn aard voor bewoning is bestemd' moet worden beantwoord met toepassing van een zo objectief mogelijke maatstaf. Dat betekent dat aansluiting moet worden gezocht bij het doel waarvoor de onroerende zaak oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Als het doel bewoning is geweest en de onroerende zaak op een later moment is verbouwd, heeft het alleen zijn aard van woning behouden als niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om de onroerende zaak weer geschikt te maken voor bewoning.
Pas als het voorgaande niet leidt tot een duidelijke slotsom, komt mede betekenis toe aan de eisen of beperkingen die voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften.
In casu geeft het oordeel van het Hof geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en wordt het cassatieberoep ongegrond verklaard.

Alleen met betrekking tot de onroerende zaak waarin een hospice (24 februari 2017, nr. 16/02257, ECLI:NL:HR:2017:291) is gevestigd oordeelt de Hoge Raad dat geen sprake is van een naar zijn aard voor bewoning bestemde onroerende zaak. De Hoge Raad oordeelt dat gelet op de kenmerken en de indeling van het gebouw deze naar zijn aard is bestemd om dienst te doen als een verzorgingsinstelling en dus niet als woning in de zin van art. 14 lid 2 WBR. Beslissend voor de aard van een onroerende zaak zijn de objectieve kenmerken. De contractuele relatie van de bewoners met het hospice is voor de aard niet bepalend.

Het lag in de lijn der verwachting dat de Hoge Raad zo zou oordelen. Hopelijk brengen deze arresten meer duidelijkheid voor de praktijk en verschuift de discussie niet naar de vraag of wat precies de aard is van een onroerende zaak.

Andere berichten

• Hof Arnhem-Leeuwarden 2 mei 2023: de niet-ingeschreven kavelruilovereenkomst
• Een nieuwe wet aan het firmament: De ‘Tijdelijke wet transparantie turboliquidatie’, ter voorkoming van malafide beëindiging van rechtspersonen via turboliquidatie
• De welwillendheidsbeslissing: over de (on)wil van rechters en formulering in notariële akten