Via Juridica
Juridische databank
Cursussen
en
e-learning
Advies
Service producten

Gunstig besluit inzake verdeling eigenwoningverleden tussen partners bij gezamenlijke aankoop en financiering van eigen woning

Door A.J.M. (Xander) Arends op 1 februari 2018 | Leestijd 4 minuten

Indien partners gezamenlijk in een 50/50 verhouding een eigen woning kopen en deze ook gezamenlijk 50/50 financieren, komt de renteaftrek over de aangegane geldleningen deels in gevaar wanneer bijvoorbeeld een van beide partners over een eigenwoningverleden beschikt (bestaande uit o.a. een eigenwoningreserve en een bestaande eigenwoningschuld (BEWS) waarop het overgangsrecht van toepassing is geweest). De Wet IB 2001 regelt alleen voor de situatie van boedelmenging als gevolg van het aangaan van een huwelijk dat het eigenwoningverleden van de ene partner voor de helft overgaat op de andere partner. Omdat bij de aankoop van een eigen woning tijdens het huwelijk geen sprake is van boedelmenging, is deze wetgeving niet van toepassing.

Voor deze situatie is goedkeurend beleid gepubliceerd (MvF 30 januari 2018, nr 2018-1511). Op grond van de wet wordt bij de aankoop van een eigen woning tijdens het huwelijk een eigenwoningreserve (EWR) alleen bij degene van wie die EWR is in aanmerking genomen bij de bepaling van de maximale eigenwoningschuld van die persoon. Ook wordt het recht op toepassing van het overgangsrecht op de eigenwoningschuld alleen bij die persoon in aanmerking genomen. Hierdoor ontstaat een probleem met betrekking tot de renteaftrek over de schulden die zijn aangegaan voor de gezamenlijk gekochte en gefinancierde woning. De andere partner zonder eigenwoningverleden kan diens deel van de woning om recht te hebben op renteaftrek alleen financieren met een lening die voldoet aan de wettelijke eis tot minstens annuïtaire aflossing. Als de partners gezamenlijk zowel een aflossingsvrije als een annuïtaire lening aangaan wordt van beide leningen de helft aan elk van beide partners toegerekend waardoor bij beide partners een deel van de aangegane leningen in box 3 terecht komen en renteaftrek over dat box 3-deel dus verloren gaat.

Omdat dit ongewenst is heeft de staatssecretaris van Financiën in een besluit vooruitlopend op wetgeving goedgekeurd dat op verzoek van beide fiscaal partners het eigenwoningverleden van de ene partner voor de helft overgaat op de andere partner. Hierdoor wordt een aanwezige eigenwoningreserve, aflossingsstand,  het aantal maanden dat reeds renteaftrek is genoten en het recht op toepassing van het overgangsrecht tussen beide partners 50/50 verdeeld. Het gevolg van deze toedeling is dat geen renteaftrek meer onnodig verloren gaat. Let op: is eenmaal om verdeling bij helfte verzocht dan kan dit in een later jaar niet meer worden teruggedraaid.
In geval van een afwijkende eigendomsverhouding kan om overeenkomstige toepassing van de goedkeuring worden verzocht. De goedkeuring is van toepassing op alle vormen van fiscaal partnerschap dus niet alleen op gehuwden maar ook op ongehuwd samenwonende fiscaal partners. De goedkeuring geldt met terugwerkende kracht tot 1 januari 2013. Onherroepelijk vaststaande aanslagen kunnen op verzoek worden verminderd.

 

Voorbeeld (ontleend aan het besluit)

Man heeft in 2016 een eigen woning verkocht waarvoor hij vijf jaar aftrek van eigenwoningrente heeft genoten. Op de eigen woning rustte een bestaande eigenwoningschuld (BEWS) van € 200.000. Bij verkoop is een eigenwoningreserve (EWR) van € 100.000 gerealiseerd. Vrouw heeft geen eigenwoningverleden. M en V kopen in 2017 samen een woning van € 400.000 en financieren de aankoop met een gezamenlijke annuïteitenhypotheek van € 100.000, een gezamenlijke aflossingsvrije hypotheek van € 200.000 en € 100.000 eigen vermogen van M. M en V zijn elkaars partner. Zowel M als V hebben een aandeel van 50% in de woning. De verwervingskosten eigen woning bedragen voor zowel M als V € 200.000. Daartegenover staat dat beiden een aandeel van 50% hebben in de annuïteitenhypotheek van € 100.000 en de aflossingsvrije hypotheek van € 200.000.

Uitwerking op basis van de huidige wettelijke regeling:
M heeft een EWR van € 100.000 en voor M is het overgangsrecht van toepassing. M heeft rekening houdend met € 200.000 verwervingskosten en zijn EWR van € 100.000 nog een BEWS van € 100.000 waarvoor nog 25 jaar recht op renteaftrek bestaat en fiscaal de aflossingseis niet geldt. Voor V geldt dat alleen renteaftrek kan worden verkregen indien haar schuld voldoet aan de sinds 1 januari 2013 geldende aflossingseis.

Voor M geldt dat:

  • Van zijn deel van de hypotheek van € 150.000 slechts € 100.000 wordt aangemerkt als BEWS, daarvoor heeft M 25 jaar recht op renteaftrek;
  • € 50.000 valt in box 3 vanwege zijn EWR.

Voor V geldt dat:

  • Van haar deel van de hypotheek van € 150.000 slechts € 50.000 wordt aangemerkt als EWS. Het aflossingsvrije deel van € 100.000 voldoet niet aan de aflossingseis en valt in box 3;
  • V 30 jaar recht op renteaftrek heeft over haar aandeel in de annuïtaire hypotheek van € 50.000.


Uitwerking op basis van het besluit indien M en V een beroep op de goedkeuring:
Omdat M en V een beroep doen op de goedkeuring gaat het eigenwoningverleden van M voor de helft over op V. Het eigenwoningverleden van M bestaat uit een EWR van € 100.000 en het recht op overgangsrecht voor € 200.000 waarvoor nog 25 jaar recht op renteaftrek bestaat.

Voor M en V geldt dat:

  • Het gehele bedrag van hun eigen deel van de hypotheek van € 150.000 per persoon wordt aangemerkt als EWS. De EWR van zowel M als V van € 50.000 wordt volledig in mindering gebracht op de verwervingskosten van zowel M als V van € 200.000;
  • Van de hypotheek van € 150.000 per persoon € 100.000 wordt aangemerkt als BEWS. Daarvoor hebben M en V beiden 25 jaar recht op renteaftrek;
  • De resterende € 50.000 per persoon wordt aangemerkt als EWS en daarvoor geldt voor M en V een nieuwe termijn van 360 maanden aflossen en renteaftrek.

Als gevolg van het beroep doen op het besluit ‘verliest’ M  €100.000 overgangsrecht maar raakt daardoor ook € 100.000 renteaftrekverleden kwijt en kan M voor dat bedrag weer 360 maanden renteaftrek krijgen voor de annuïtaire hypotheek. Ook halveert de EWR van M tot € 50.000.
V ‘krijgt’ een EWR van € 50.000 en een BEWS van € 100.000 waarvoor nog 25 jaar recht op renteaftrek bestaat, maar V ‘verliest’ € 100.000 eigenwoningschuld waarvoor nog 360 maanden recht op renteaftrek bestond maar waarvoor wel de aflossingseis zou gelden.
Het resultaat van het door M en V gezamenlijk beroep doen op de goedkeuring van dit beleidsbesluit is dat de gehele gezamenlijke schuld van € 300.000 voor de helft bij M en V wordt aangemerkt als eigenwoningschuld terwijl op basis van de huidige wet van de schuld van € 300.000 slechts € 150.000 bij M en V tezamen zou worden aangemerkt als eigenwoningschuld en de overige € 150.000 bij M en V tezamen een box 3-schuld is.