Modelreglement kleine VvE’s: praktisch en eenvoudig!

Op 16 augustus 2021 is het modelreglement voor kleine VvE’s vastgesteld. Dit modelreglement komt tegemoet aan verschillende praktische bezwaren die VvE’s met weinig leden ervaren en zorgt voor eenvoudiger regelgeving. Omdat het grootste deel van de VvE’s in Nederland als ‘klein’ (of zeer klein) te kwalificeren zijn, is de verwachting dat dit modelreglement van grote invloed zal zijn.

Auteurs: mr. L.M.C. (Luuk) Admiraal, als docent/onderzoeker verbonden aan de VU, en mr. C.N. (Claudia) Siewers, directeur-bestuurder bij SVWN en promovenda bij de Open Universiteit

Het modelreglement voor kleine VvE’s

Op 16 augustus 2021 is het modelreglement voor kleine VvE's (hierna: ‘het modelreglement’) vastgesteld en ingeschreven in de Openbare Registers. Het model komt tegemoet aan enkele praktische bezwaren die (zeer) kleine VvE’s ervaren bij gebruik van het modelreglement zoals dat in 2017 is vastgesteld. Het modelreglement Kleine VvE’s is geen vervanging voor MR 2017 maar een verdere uitwerking voor zeer kleine VvE’s.

Zeer kleine VvE’s ervaren beduidend meer knelpunten in hun functioneren in vergelijking met grote VvE’s. Zeer kleine VvE’s zijn VvE’s met twee en drie eenheden. Hierna worden de zeer kleine VvE’s ook aangeduid als: ‘kleine VvE’s’. Het modelreglement is geschreven voor de zeer kleine VvE’s, maar zeker ook geschikt voor de iets grotere VvE. Knelpunten voor kleine VvE’s zijn bijvoorbeeld het missen van voldoende eigenaars om alle rollen binnen de VvE te vervullen en het staken van de stemmen bij een conflict tussen de eigenaars.

De relevantie van het modelreglement blijkt onder andere uit de hoeveelheid VvE’s die als (zeer) klein zijn te typeren. Volgens het CBS bestaat meer dan de helft van het aantal VvE’s in Nederland uit 1 tot en met 5 eenheden en in sommige steden gaat het zelfs om 65% van de appartementencomplexen.

Het doel van het modelreglement is tweeledig: het vereenvoudigen van het modelreglement en het tegemoetkomen aan geïnventariseerde praktische bezwaren die kleine VvE’s ervaren bij de toepassing van het modelreglement. De wens om te vereenvoudigen komt voort uit het besef dat gecompliceerde juridische taal niet altijd toegankelijk is voor leden of bestuurders van een kleine VvE. Bij kleine VvE’s ontbreekt het vaak aan een professionele beheerder die bij machte is om het modelreglement toe te lichten.

De praktische bezwaren worden nader toegelicht aan de hand van de hierna te bespreken artikelen. Naast de op grond van art. 5:111 en art. 5:112 BW verplichte inhoud, zijn er ook artikelen in het modelreglement opgenomen die niet verplicht zijn. Deze artikelen zijn naar de mening van de opstellers van dit modelreglement voor kleine VvE’s nodig voor het bestuurbaar houden van de VvE. Voor deze categorie artikelen geldt het ‘pas toe of leg uit’ principe, zoals bekend van verschillende governance codes. Dit is om zoveel mogelijk uniformering in de hand te werken, waardoor bij problemen de kosten van een juridisch specialist in de praktijk en het beheer beperkt kunnen blijven.

Tot slot is het nog belangrijk op te merken dat het modelreglement geen vervanging is voor het modelreglement uit 2017.

Belangrijkste artikelen uit het modelreglement voor kleine VvE’s

In deze paragraaf worden de belangrijkste bepalingen uit het modelreglement voor kleine VvE’s kort besproken, waarbij ook (waar nodig) de koppeling wordt gemaakt met de beoogde doelstellingen van het modelreglement.

Art. 4 – Ondersplitsing

In art. 4 is neergelegd dat ondersplitsing niet is toegestaan. Bij (zeer) kleine VvE’s is een extra VvE met een eigen administratie en besluitvormingsproces niet wenselijk, omdat dit kan leiden tot een ingewikkelde structuur waarbij het gevaar op de loer ligt dat de beheerskosten van de verschillende entiteiten te groot zijn en procedures niet (correct) worden nageleefd. Het is daarom aan te bevelen om de splitsingsakte te wijzigen in plaats van een ondersplitsing.

Art. 8 – Geen opsomming van wat gemeenschappelijk is. 

In tegenstelling tot art. 11 van het modelreglement 2017 is er in het modelreglement voor kleine VvE’s voor gekozen om de gemeenschappelijke zaken niet op te sommen. Daarmee wordt aangesloten bij het modelreglement uit 2006. In lid 2 wordt gewerkt met een opsomming van de zaken die tot de privégedeelten horen. Daarbij kan de opsomming, zoals die nu in art. 11 modelreglement 2017 staat, als voorbeeld dienen.

Art. 10 – Jaarrekening en bijdragen eigenaars

In art. 10 lid 2 is opgenomen dat de jaarrekening door de vergadering wordt goedgekeurd. Daarmee komt de plicht te vervallen die voortvloeit uit art. 16 lid 2 modelreglement 2017 (het overleggen van een accountantsverklaring, mede-ondertekening van de jaarrekening door de Raad van Commissarissen of verslag van haar bevindingen door een kascommissie). Hierdoor wordt tegemoetgekomen aan het probleem van (zeer) kleine VvE’s dat er onvoldoende eigenaars zijn om een kascommissie te vullen. Het vervallen van de plicht om een accountantsverklaring te overleggen scheelt ook in de kosten, wat ook een knelpunt is voor kleine VvE’s.

Art. 18 – Gebruik privégedeelten 

In art. 18 worden regels gegeven over het gebruik van privégedeelten. In lid 6 is opgenomen dat nadere regels in het huishoudelijk reglement kunnen worden opgenomen. De opstellers van het modelreglement hebben dat gedaan om te stimuleren dat regels zoveel mogelijk op het laagste niveau worden gemaakt. Het wijzigen van het huishoudelijk reglement is eenvoudiger dan het wijzigen van het splitsingsreglement.

Art. 32 – Elektronisch vergaderen is toegestaan

In lid 2 is te lezen dat het stemrecht kan worden uitgeoefend door middel van een elektronisch communicatiemiddel. Ook dit staat in het teken van het op laagdrempelige en eenvoudige wijze laten functioneren van de (zeer) kleine VvE. Eigenaars die niet thuis zijn, kunnen op deze manier desgewenst toch deelnemen aan de besluitvorming.

Art. 33 – Besluiten worden genomen krachtens gewone meerderheid

Om het nemen van besluiten zo eenvoudig mogelijk te maken, is gekozen voor het nemen van besluiten met een gewone meerderheid; dit geldt voor alle besluiten, ook voor het nemen van besluiten over energiebesparende maatregelen. Het onderscheid tussen gewone-, gekwalificeerde- en volstrekte meerderheid is vervallen ten gunste van de gewone meerderheid. Praktisch gezien maakt dat echter geen verschil voor VvE’s tot en met vier eenheden.

In lid 2 is bepaald dat bij het staken van stemmen een deskundige de knoop zal doorhakken. De beslissing van de deskundige geldt dan als besluit van de VvE. Hiermee wordt het probleem van zeer kleine VvE’s (maar ook, in mindere mate, bij kleine VvE’s) met het staken van stemmen opgelost.

Art. 35 – Alle appartementseigenaars zijn tevens bestuurder

Gelet op het beperkte aantal eigenaars in een (zeer) kleine VvE zou een scheve machtsverhouding kunnen ontstaan tussen eigenaars die niet bestuurder zijn en eigenaars die wel bestuurder zijn. Art. 35 voorkomt dat, door te bepalen dat alle eigenaars bestuurder zijn. Belangrijk is dat alleen eigenaars bestuurder zijn. Levert een eigenaar zijn appartement aan een derde, dan is hij bestuurder af. De nieuwe eigenaar (de koper) zal moeten worden benoemd door de vergadering.

Conclusie

Het modelreglement voor kleine VvE’s is een belangrijke stap in de verdere ontwikkeling van het appartementsrecht. Het levert een behapbare regeling op die tegemoetkomt aan verschillende praktische knelpunten die (zeer) kleine VvE’s kunnen ervaren. Door de sterke koppeling met de praktijk en de grote doelgroep die met het modelreglement gediend wordt, is het modelreglement naast juridisch ook maatschappelijk relevant. Het appartementsrecht blijft daarmee een dynamisch rechtsgebied!

Dit is een artikel uit PE Notariaat e-learning (2021, nr 33).
Wilt u ook elke week een artikel ontvangen en studiepunten verdienen met het maken van een bijbehorende vraag? Meld u aan voor PE Notariaat!

Meer weten over dit onderwerp? 

• Kennisdag splitsing in appartementsrechten (opfriscursus en actuele ontwikkelingen) - 23 maart 2022 in Zwolle
• Werkatelier Splitsingsreglementen bekijken en vergelijken - 16 november 2022 in Utrecht

Andere berichten

• Het bestaansrecht van de 'agrarische' legitieme
• Voor niets gaat de zon op: zonnepanelen en de tweewegenleer
• Grondspeculatie: een nieuwe koers in de rechtspraak?