Ligplaats woonboot gelijkwaardig aan een huurwoning: de wetswijziging van Boek 7 BW

Op 1 juli 2022 is Boek 7 BW gewijzigd. De wijziging houdt verband met het verbeteren van de bescherming van huurders van ligplaatsen voor boten. Zij krijgen een vergelijkbare bescherming als huurders van een woning. Om dit mogelijk te maken is het begrip  ‘woonruimte’ in art. 7:233 BW zodanig uitgebreid dat daaronder ook een ligplaats voor een voor ‘bewoning bestemd drijvend object’ valt. Dit brengt gevolgen mee voor de rest van Boek 7 BW. Hieronder wordt  ingegaan op de veranderingen.

Toevoeging definitie ligplaats

Na de definitie van standplaatsen in art. 7:236 BW, is art. 7:236a BW toegevoegd, waarin de term 'ligplaats' wordt omschreven. De omschrijving bestaat uit twee componenten: i) de plaats in het water moet bestemd zijn voor het afmeren en ii) de plaats moet bestemd zijn voor een bewoning bestemd drijvend object (TK 2019-20, 35408, nr. 3, p. 12).

Voor de eerste component is de bedoeling van de eigenaar van het stuk water zoals die blijkt uit de feitelijke omstandigheden, doorslaggevend. Het gaat voor deze component niet om de publiekrechtelijke bestemming, maar om de contractuele bestemming die de huurder en verhuurder aan de plaats in het water hebben gegeven. Indien geen sprake is van een publiekrechtelijke bestemming als ligplaats, wordt nog steeds gesproken van een ligplaats in de zin van art. 7:236a BW. Dit is anders dan voor standplaatsen, waar voor de definitie van ‘bestemd’ de publiekrechtelijke bestemming wel doorslaggevend is, tezamen met de inrichting, zie Hof Den Bosch 3 maart 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:695.

Voor de tweede component wordt onder ‘drijvend object’ alle vormen van wonen op het water begrepen. De wetgever stelt dat geen reden bestaat verdere voorwaarden te stellen aan het soort drijvend object dat voor bewoning is bestemd en laat bewust in het midden of goederenrechtelijk sprake is van een roerende zaak. De wetgever laat deze kwalificatie aan de rechter over, maar noemt in de Memorie van Toelichting wel een arrest waarin de Hoge Raad heeft geoordeeld over dit onderwerp. De Hoge Raad (15 mei 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK9136) oordeelt in dit arrest dat uit onderzoek moet blijken of een woonark onroerend is in de zin van art. 3:3 lid 1 BW of niet. Het gaat bij een woonark om een zaak die blijkens zijn constructie bestemd is om te drijven en drijft, zodat sprake is van een schip in de zin van art. 8:1 BW. De Hoge Raad oordeelt dat een schip in het algemeen een roerende zaak is en verwijst voor de beoordeling of de woonark verenigd is met de grond in de zin van art. 3:3 lid 1 BW naar een ander arrest van de Hoge Raad van 22 juli 1988, NJ 1989/257. De Hoge Raad merkt hierin op dat niet enkel op grond van een verbinding door middel van kabels en de aansluiting op nutsleidingen en rioleringen aangenomen kan worden dat sprake is van een vereniging van een schip met de bodem, maar dat ook onderzocht dient te worden of de vereniging duurzaam is.

Bescherming van ligplaatshuurders

Hoewel de huurovereenkomsten voor ligplaatsen eerst onder de reikwijdte vielen van het algemeen verbintenissenrecht, dat in Boek 6 BW en de eerste vier afdelingen van titel 4 Boek 7 BW is geregeld, vallen deze nu onder afdeling 5 van titel 4 Boek 7 BW. Dit komt doordat art. 7:233 BW is uitgebreid door de toevoeging van het woord ‘ligplaatsen’ aan het woonruimtebegrip. Hierdoor is een ligplaats voortaan gelijkwaardig aan een huurwoning op grond van art. 7:232 lid 1 BW en is afdeling 5 van Boek 7 BW ook van toepassing op de huur van ligplaatsen. Ligplaatsen vallen nu dus ook binnen de huurbescherming. Daardoor zijn belangrijke regels zoals ‘koop breekt geen huur’ (art. 7:226 lid 4 BW) en dat de huurovereenkomst alleen ontbonden kan worden door de rechter op de grond dat de huurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen (waardoor er dus meer zekerheid is voor de huurder), ook van toepassing op het huren van ligplaatsen.

Uit de Memorie van Toelichting blijkt dat het de bedoeling van de wetswijziging is huurders van ligplaatsen te beschermen, maar niet om de huurprijs voor de huurders van ligplaatsen te beschermen. De reden hiervoor is dat de huurder van de ligplaats vaak eigenaar is van de op de ligplaats gelegen woonboot, waardoor zijn vermogenspositie uitstijgt boven de groep huurders waarvoor de huurprijsbescherming is bedoeld. De huurprijsbescherming is namelijk ook niet van toepassing op vrijesectorwoningen en het is dan volgens de wetgever redelijk om een woonboot met ligplaats ook tot de vrije sector te rekenen (TK 2019-20, 35 408, nr. 3, p. 2).

Uitzonderingsregeling bij overlijden huurder

Omdat de huurders van de ligplaats vaak eigenaar zijn van de woonboot en bij overlijden van eigenaar de ligplaats overgaat op erfgenamen, kan de regeling van art. 7:268 lid 6 BW nadelig zijn. In art. 7:268 lid 6 BW is bepaald dat een huurovereenkomst van woonruimte van rechtswege eindigt aan het einde van de tweede maand na overlijden van de erflater, als de huur niet kan worden voortgezet door een medehuurder of door degene met wie de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding had. Als erfgenamen de woonboot zouden willen verkopen, zou het eindigen van de huur van de ligplaats door overlijden van de erflater grote gevolgen hebben voor de waarde van de woonboot, aangezien ligplaatsen erg schaars zijn en het hebben van een ligplaats dus de waarde vermeerdert. Om deze reden is art. 7:268a BW opgenomen, waarin staat dat de regel van 7:268 BW niet van toepassing is op ligplaatseigenaren, maar dat van de regeling van art. 7:229 lid 1 en 3 BW niet kan worden afgeweken. In deze regeling is onder meer opgenomen dat het overlijden van een huurder of verhuurder de huur niet doet eindigen.

Overgangsrecht

In art. 208ec Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek is de overgangstermijn bepaald voor deze wetswijziging. De overgangstermijn is twee jaar voor huurovereenkomsten die reeds bestonden voor 1 juli 2022, het tijdstip van inwerkingtreding. De wetswijziging is meteen van kracht voor de huurovereenkomsten die op of na 1 juli 2022 zijn gesloten.

Andere berichten

• Het bestaansrecht van de 'agrarische' legitieme
• Voor niets gaat de zon op: zonnepanelen en de tweewegenleer
• Grondspeculatie: een nieuwe koers in de rechtspraak?