Let u bij de verdeling van een NSW-landgoed op de (on)gebruikelijke voorwaarden?
NSW faciliteit voor de Successiewet
Het notariaat kan te maken krijgen met schenkingen en nalatenschappen met hierin een voor de Natuurschoonwet 1928 gerangschikt landgoed (hierna: NSW-landgoed). De NSW biedt een faciliteit voor de schenk- en erfbelasting, waardoor een dergelijk landgoed voor vijftig procent van de bestemmingswaarde (indien niet opengesteld voor publiek) dan wel een waarde nihil (indien opengesteld voor publiek) wordt verkregen (art. 7 lid 1 NSW). Hieraan zijn twee eisen verbonden.
Instandhoudingseis
Allereerst de instandhoudingseis: indien de onroerende zaak binnen 25 jaar na verkrijging de landgoedstatus verliest, wordt het toegekende belastingvoordeel alsnog ingevorderd (art. 8 lid 1 NSW). Deze instandhoudingseis wordt meegenomen in de waardering van het landgoed (art. 17 lid 5 WOZ), waardoor in de literatuur gesproken wordt van een bestemmingswaarde. Deze verplichting drukt de waarde in het economisch verkeer van het landgoed doorgaans met twintig procent.
Bezitseis
Bovendien kent deze faciliteit sinds 28 december 2000 een bezitseis: de verkrijger verliest de faciliteit bij een overdracht binnen 25 jaar na verkrijging, naar rato van de bij overdracht resterende (25 jaars) termijn (art. 8a lid 1 NSW). Hierbij geldt dat de verkrijger het landgoed wel mag schenken zonder verlies van de faciliteit. Daarnaast mag het worden overgedragen aan voormalig deelgenoten van een nalatenschap, indien het landgoed is verkregen door de verdeling van die nalatenschap.
Rechtbank Zeeland-West-Brabant 31 oktober 2023
De voorwaarden waaronder een NSW-landgoed aan een erfgenaam werd toegedeeld, waren het onderwerp van het vonnis van Rechtbank Zeeland-West-Brabant (31 oktober 2023, ECLI:NL:RBZWB:2023:7524). De erfgenamen waren in een vaststellingsovereenkomst – gesloten op de gang van de Rechtbank (in een voorgaande procedure tussen erfgenamen over verdeling nalatenschap) – overeengekomen dat een NSW-landgoed uit de nalatenschap zou worden toebedeeld aan erfgenaam X voor een waarde van € 387.932.
De erfgenamen kwamen bij de (kandidaat-)notaris om uitvoering te geven aan deze vaststellingsovereenkomst. De (kandidaat-)notaris adviseerde om in de verdelingsakte een kettingbeding op te laten nemen dat erfgenaam X verplicht om het NSW-landgoed 25 jaar gerangschikt te houden. Onduidelijk is of het voorgestelde beding erfgenaam X ook verplicht om het landgoed 25 jaar in bezit te houden. Het beding zwijgt hierover en noemt enkel in de boeteclausule “overdragen”. Het beding wordt opgenomen om de overige erfgenamen te beschermen tegen het verliezen van de NSW-faciliteit op hun erfdeel ten gevolge van het handelen van erfgenaam X (met wie de erfgenamen “geen mede-eigendom willen houden”).
Erfgenamen blijken bij het sluiten van de vaststellingsovereenkomst niet gesproken te hebben over een dergelijk beding. Daarnaast blijkt niet dat het beding is meegewogen in de waardering van de verkrijging van erfgenaam X. Ongeacht of erfgenaam X voornemens is om het landgoed NSW-gerangschikt te houden, verkrijgt hij vermogen dat gedurende 25 jaar niet (straffeloos) vervreemd mag worden. Daartegenover verkrijgen de andere erfgenamen – vrij te besteden – contant vermogen voor hun aandeel in het NSW-landgoed. De (kandidaat-)notaris erkent dat een dergelijk beding bij de totstandkoming van de vaststellingsovereenkomst niet is besproken. Hij stelt echter dat hij wordt geacht een verdelingsakte op te stellen conform de gebruikelijke bedingen.
Hierdoor ontstaat wrijving tussen de erfgenamen. Erfgenaam X maakt bezwaar tegen de opname van het beding in de toedelingsakte en weigert deze te tekenen. Zonder dit verder te onderbouwen stelt erfgenaam X dat de overige erfgenamen geen belang hebben bij een dergelijk beding. De overige erfgenamen vragen de (kandidaat-)notaris tevergeefs om erfgenaam X te wijzen op het feit dat dit een gebruikelijk beding is, zodat erfgenaam X de akte alsnog zal tekenen.
Om zich van deze patstelling te ontdoen, verzoeken de overige erfgenamen de Voorzieningenrechter erfgenaam X te veroordelen tot medewerking aan de verdeling. Zij beroepen zich op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 BW) bij de vaststellingsovereenkomst. De Voorzieningenrechter wijst dit af, omdat met erfgenaam X evident geen overeenstemming heeft bestaan over het opleggen van een dergelijk kettingbeding en de hieraan verbonden voorwaarden. Daarnaast is ook niet gebleken – in tegenstelling tot wat de (kandidaat-)notaris zegt – dat bij de overdracht van een NSW-landgoed een dergelijk beding altijd wordt opgenomen.
Bestaan er gebruikelijke voorwaarden bij toedeling van NSW-landgoederen?
Het advies van de (kandidaat-)notaris was onverenigbaar met de inhoud van de vaststellingsovereenkomst, omdat de vaststellingsovereenkomst zwijgt over de voorwaarden van verdeling. Bij de toedeling van een NSW-landgoed is het echter noodzakelijk dat hierover overeenstemming bestaat. De inhoud van de voorwaarden van toedeling spreekt namelijk niet voor zich. Met voorbeelden illustreer ik dat dit afhangt van de uitgangspositie van de betrokken erfgenamen: Broers A en B erven tezamen een NSW-landgoed ter waarde van € 1 miljoen van hun moeder. A wil zich niet bekommeren met behoud van het landgoed. B wil, gelet op toepassing van de faciliteit, het landgoed toebedeeld krijgen tegen inbreng. B wil A echter niet de helft vergoeden, omdat A in tegenstelling tot B vrij besteedbaar vermogen krijgt. Meerdere oplossingen zijn denkbaar. A gaat akkoord met een lagere inbreng van B voor het landgoed (bijvoorbeeld: € 400.000, uitgaande van 20% erfbelasting). Als A het landgoed toegedeeld zou krijgen en het verkoopt (want A wil het niet houden) zou A door heffing van erfbelasting ook circa € 400.000 krijgen. A wordt er in dit scenario dus niet slechter van. A en B zullen in dit geval wel overeenkomen dat een latere belastingclaim voor rekening van B komt, omdat A al akkoord is gegaan met een lagere inbreng. Dit is anders wanneer A en B overeenkomen dat B € 500.000 vergoedt. In dat geval ligt het voor de hand dat een latere belastingheffing door intrekking van de faciliteit voor rekening van zowel A als B komt. Anders zou A gebruik kunnen maken van de faciliteit, zonder risico te lopen voor een toekomstige belastingclaim. Daarnaast kunnen zowel A als B het landgoed willen houden. In dat geval ligt het voor de hand dat zij overeenkomen dat een latere belastingclaim voor rekening komt van de persoon aan wie het wordt toegedeeld. De persoon die het wel had willen houden, maar door toedeling aan de ander geen controle meer heeft over het landgoed, wordt dan beschermd. Het is zelfs nog denkbaar dat A en B een aanbiedingsplicht overeenkomen. Hiermee wordt bewerkstelligd dat bij vervreemding binnen 25 jaar eerst wordt aangeboden aan de andere erfgenaam (zodat deze de bezitseis kan voortzetten om de faciliteit te behouden). Er zijn dus verschillende uitgangsposities denkbaar. Het oordeel van de voorzieningenrechter dat het voorgestelde beding niet zonder meer als gebruikelijk kan worden aangemerkt is dan ook te volgen.
Wenk voor het notariaat
Het bovenstaande betekent dat de notaris zich bij toedeling van een NSW-landgoed bekend moet maken met de uitgangspositie van de erfgenamen, voordat hij notariële stukken opmaakt. In het onderhavige geval was de uitgangspositie van partijen niet duidelijk. De vaststellingsovereenkomst zweeg hier immers over. De behandelend (kandidaat-)notaris heeft een one size fits all oplossing geadviseerd, maar een dergelijke oplossing bestaat niet. Het had op de weg van de (kandidaat-)notaris gelegen om in gesprek te gaan met de erfgenamen, om zo tot voor (ieder van) hen acceptabele toedelingsvoorwaarden te komen.
Indien partijen de toedelingsvoorwaarden al hadden opgenomen in de vaststellingsovereenkomst was dit uiteraard minder noodzakelijk geweest. Het is dan ook raadzaam om – waar mogelijk – cliënten die nog procederen over een verdeling van een NSW-landgoed voorafgaand aan het tekenen van een vaststellingsovereenkomst voor te lichten (bijvoorbeeld over hoe omgegaan moet worden met een latere belastingclaim). Dit voorkomt dat belangrijke onderwerpen over het hoofd worden gezien. In het verlengde hiervan doen cliënten er goed aan om een vaststellingsovereenkomst niet gehaast en definitief te tekenen, maar om hierin eventueel een voorbehoud op te nemen. Als partijen niks regelen over toedelingsvoorwaarden en toch bij u komen, is het in ieder geval belangrijk om helder te krijgen onder welke voorwaarden partijen de verdeling willen laten geschieden. Een standaardoplossing zal, zoals blijkt uit de besproken uitspraak, niet volstaan.