Inzet Groninger akte bij tijdelijk verhoogde schenkvrijstelling

Op 31 december 2014 komt een eind aan de succesvolle tijdelijk verhoogde schenkvrijstelling. Er is veel gebruik van gemaakt en ook in de laatste maand willen nog veel mensen op de valreep van de vrijstelling gebruik maken.
Omdat de datum van 31 december fataal is, is het van belang de regels voor de toepassing van deze schenkvrijstelling nauwkeurig in acht te nemen. De twee belangrijkste voorwaarden zijn:
1. De begiftigde moet een eigen woning hebben of verkrijgen
2. De schenking moet aan deze woning zijn besteed of op een aangewezen schuld zijn afgelost.

Het ministerie van BZK heeft vragen beantwoord over het gebruiken van een ‘Groninger akte’ om de eigendom van de woning over te doen gaan terwijl de financiering nog niet rond is. De levering van de woning geschiedt onder de ontbindende voorwaarde van niet-betaling van de koopsom, waardoor een oplossing wordt geboden in de situatie dat de betaling later plaatsvindt terwijl de eigendom van de woning wel al direct, te weten uiterlijk op 31 december 2014, wordt verkregen.
Het ministerie geeft aan dat de voorwaarden die gelden voor de kwalificatie van een woning als eigen woning in fiscale zin in principe los staan van de wijze waarop de woning juridisch geleverd is. Door de levering met gebruikmaking van een Groninger akte wordt de koper eigenaar van de woning en wordt voldaan aan een eis voor het begrip eigen woning in de zin van art. 3.111 lid 1 of lid 3 Wet IB 2001. Let hierbij op de verwerkingstijd bij het Kadaster, want het is de inschrijving die beslissend is. De KNB bericht nog dat de Belastingdienst heeft aangegeven dat indien de inschrijving bij het Kadaster niet lukt op 31 december 2014, deze dan uiterlijk op 6 januari 2015 moet plaatvinden.

Wij wijzen nog op een andere voorwaarde voor de toepassing van de verhoogde schenkvrijstelling: de zogenoemde bestedingseis (art. 5 Uitvoeringsregeling schenk- en erfbelasting). Ook het ministerie van BZK bericht hierover, namelijk dat het geschonken bedrag uiterlijk op 31 december 2014 door de begiftigde moet zijn besteed.
En nu even precies. Stel dat de Groninger akte op 31 december wordt gepasseerd. Het deel van de koopsom dat afkomstig is van de schenker, blijft onder de notaris tot de verwerking bij het Kadaster is voltooid. En dan komt de bestedingseis naar voren: niet alleen moet de begiftigde het bedrag hebben besteed aan de woning, maar het geld moet ook van de schenker op de begiftigde zijn overgegaan. Dat gebeurt niet op 31 december als de leveringsakte op die dag is verleden en de narecherche nog moet gebeuren!

Kortom, ons advies is om de akte een paar dagen voor 31 december te verlijden om de verwerking bij het Kadaster en daarmee de overgang van het geld op de begiftigde mogelijk te maken.
Dit is natuurlijk geen fijne boodschap als de kantooragenda al is gevuld. Als toch wordt besloten om de akte op het laatste moment te verlijden, dan lijkt enig voorbehoud jegens de cliënt op zijn plaats.
Stel dat het later tot een geschil met de belastingdienst komt, dan staan wij graag aan de zijde van de belastingplichtige. De wet eist dat de woning in 2014 een eigen woning in de zin van de Wet IB 2001 vormt. Daarvoor is de verkrijging van de eigendom een voorwaarde. Bovendien geldt dat die eigendom (mede) met het geschonken bedrag is verkregen. Aan dit alles is voldaan.
Ter zijde: in deze kwestie voelen wij ook meer sympathie voor het standpunt van de belastingplichtige dan voor dat van de Belastingdienst. De Belastingdienst krijgt wat hem toekomt. Het is een vorm van letterknechterij om te stellen dat niet (tijdig) aan de voorwaarden is voldaan als het geld door de schenker bij de notaris is gestort voor de aankoop van de woning door de begiftigde, maar nog niet is betaald aan de verkoper.

Een alternatief zou kunnen zijn dat het geschonken bedrag eerst wordt overgemaakt aan de begiftigde (o.v.v. ‘schenking bestemd voor aankoop eigen woning’), die dit bedrag stort onder de notaris die vanaf dat moment het gestorte bedrag houdt voor de verkoper, onder de ontbindende voorwaarde dat de verkochte woning onaantastbaar eigendom wordt van de koper.

Andere berichten

• De depotovereenkomst: aanbevelingen voor het notariaat
• Even voorstellen: Lisanne van Noorle Jansen en Roel de Jong
• Persbericht samenwerking WwfTrace