In gesprek met de expert Sven Hoogeveen

In het Vakblad PE Notariaat staat sinds afgelopen editie twee nieuwe rubrieken. De eerste nieuwe rubriek is in gesprek met een expert. In deze rubriek worden experts op verschillende rechtsgebieden geïnterviewd over onder meer belangrijke ontwikkelingen en actualiteiten binnen hun vakgebied. In deze editie is Sven Hoogeveen aan het woord over de eigenwoningregeling in de inkomstenbelasting. Hij gaat onder meer in op de ontwikkelingen rondom en pijnpunten van de regeling. Lees hier het gehele Vakblad online.

Sven Hoogeveen is toegevoegd notaris bij Daamen de Kort van Tuijl Notarissen, gespecialiseerd op het gebied van familierecht en de estate planning. Sven is getrouwd en heeft twee dochters.

Waarin bent u precies expert?

Mijn expertise is het adviseren van cliënten over de eigenwoningregeling in de inkomstenbelasting, en de toepassing daarvan op hun concrete situatie. Waar die regelgeving vervolgens nadelige gevolgen blijkt te hebben voor (één van) de beide partners is het de uitdaging om hun situatie – zowel civielrechtelijk als fiscaal – zo vorm te geven dat de fiscale nadelen zo veel mogelijk voorkomen worden, en de feitelijke gevolgen blijven aansluiten bij de wensen van de partners; de draagplichtovereenkomst voor de eigenwoningschuld.

Waarin onderscheidt u zich van andere experts op dit gebied?

Er zijn meer adviseurs die zich bezighouden met de toepassing van de eigenwoningregeling voor partners, hypotheekadviseurs voorop, zou je denken. De praktijk is echter dat de adviseurs van de (grotere) hypotheekbanken – op instructie van het ‘hoofdkantoor’ - zelf niet mogen adviseren over het sluiten van draagplichtovereenkomsten, en voor de vrij gevestigde hypotheekadviseurs geldt dat het doorgaans niet onder de dekking van hun beroepsaansprakelijkheidsverzekering valt.

Wat ik ook veel merk is dat adviseurs vaak maar één aspect bezien, terwijl ze andere aspecten links laten liggen. Zo delen hypotheekadviseurs vrijwel altijd wel de geldlening op in verschillende leningdelen (die het ‘vervolg’ zijn van de leningdelen die de partners eerder hebben gehad), maar vergeten ze daarbij rekening te houden met de vraag welke partner welk bedrag uit eigen middelen investeert in een woning.

Daarnaast moet het bestaan van de draagplichtovereenkomst ook passen bij de familievermogensrechtelijke wensen van de partners. Ik zie daar hetzelfde probleem als met de overlijdensrisicoverzekeringen; die worden vaak ‘standaardmatig’ kruislings gesloten, ook wanneer er geen sprake is van verpanding, waardoor de uitkering dus ‘gewoon’ toekomt aan de partner als begunstigde. Dat klinkt (fiscaal) leuk, maar kan een zorgvuldig opgesteld testament per saldo buitenspel zetten. Vooral bij samengestelde gezinnen, waarbij de (uiteindelijke) erfgenamen van de één, niet per sé ook de (uiteindelijke) erfgenamen van de ander zijn, kan dat gevolgen hebben die je cliënten niet overzien, en die je waarschijnlijk ook niet achteraf kunt ‘repareren’.

De meerwaarde is dus de advisering van A tot Z. Niet alleen de eigenwoningregeling is in beeld, maar ook de financiële situatie van de partners, de manier waarop zij hun maandlasten willen dragen/verdelen, hun gerechtigdheid willen beschermen in het geval van (echt)scheiding, en hoe zij hun aandeel in de (over)waarde willen nalaten. Alleen als je een situatie op die manier aanpakt (kunt aanpakken), zou je je mijns inziens met het sluiten van draagplichtovereenkomsten bezig moeten houden.

Welke zaak/casus is u het meest bijgebleven?

Als gevolg van de alsmaar doorstijgende huizenprijzen, in combinatie met het schijnbare gemak waarmee jubeltonnen (en hogere bedragen) worden geschonken, zie ik de bedragen die uit eigen middelen geïnvesteerd worden steeds groter worden. Het sterkste geval daarvan trof ik een paar maanden geleden; een man en een vrouw hadden samen een huis gekocht van bijna € 2.000.000, dat volledig betaald zou worden uit eigen middelen van de man. Bij navraag bleek dit bedrag aan hem - vrij van recht - geschonken te gaan worden, onder een ‘strenge’ uitsluitingsclausule. Uiteindelijk heb ik de vrouw geadviseerd om de woning niet mee aan te kopen, maar om de man enig eigenaar te laten zijn. Los van het emotionele aspect van het ‘samen eigenaar zijn’, kun je je namelijk ernstig afvragen welk belang het dient om de vrouw ‘op papier’ mede-eigenaar te laten zijn, zonder enige financiële gerechtigdheid tot de woning, en mét de fiscale gevolgen van dien; zouden zij namelijk de woning weer verkopen, dan realiseert de vrouw eigenwoningreserve ter waarde van € 1.000.000, zonder ook maar een cent aan de verkoop over te houden.

Welke boodschap zou u aan het notariaat willen meegeven op dit gebied?

Vraag altijd goed uit bij je cliënten hoe zij ‘het hebben van een draagplichtovereenkomst’ voor zich zien, welke gevolgen zij willen dat dat heeft, en leg dat duidelijk vast! Fiscaal is dat vaak het zelfde verhaal (maximale hypotheekrenteaftrek, zonder fiscale nadelen voor de één of de ander), maar op het gebied van het familievermogensrecht kunnen cliënten – ongemerkt – heel verschillende verwachtingen en wensen hebben.

Een voorbeeld: in het geval de man meer eigen geld inlegt dan de vrouw, realiseert hij zich dan dat, omdat hij als gevolg van het sluiten van de draagplichtovereenkomst niet direct een vergoedingsvordering krijgt jegens de vrouw (er is immers geen sprake van ‘onder- of overbedeling’), er dus bij zijn overlijden geen vordering is die hij aan zijn erfgenamen nalaat, en dat bij een ‘standaard’ verblijvingsbeding ‘om niet’ alle overwaarde aan de partner toekomt?

Welke ontwikkeling op het gebied van de eigenwoningregeling baart u zorgen?

Ik denk dat er in het land geen notaris te vinden is die enthousiast wordt van de huidige praktijk van de zogeheten 1%-overdrachten; de situatie waarin een partner, als enig eigenaar van een woning, 1/100e onverdeeld aandeel van die eigendom overdraagt aan zijn partner omdat de hypotheekbank anders niet de gewenste financiering aan hen samen wil verstrekken. Ik denk dat we ons daar allemaal een beetje ongemakkelijk bij voelen; het is een wat kunstmatige handeling, die partijen eigenlijk helemaal niet willen verrichten (zij willen doorgaans een enig eigenaarschap, of 50/50-eigendom, maar op een 1%-eigendom zit volgens mij niemand te wachten), en ook het doel van de bank (niet de situaties laten ontstaan dat een partner wél schuldenaar, maar geen eigenaar is) materieel bezien niet écht bereikt wordt. Zeker zolang er nog rechters zijn (ook op Hof-niveau) die oordelen dat iemand die niet of nauwelijks mede-eigenaar is, wél voor 50% draagplichtig is voor de hypotheekschuld (en dus per definitie in de rode cijfers belandt), leg je met het overnemen van zo’n 1%-eigendom fiscaal en financieel de strop om je nek.

Ik vind dus dat je als begeleidend notaris dergelijke cliënten eigenlijk niet de deur kunt uit laten wandelen zonder een goede vastlegging van hun onderlinge draagplicht voor de hypotheekschuld, hun wensen met betrekking tot ieders gerechtigdheid tot de waardeontwikkeling van de woning, et cetera. Realiseer je bijvoorbeeld ook dat een woning, door zo’n 1%-overdracht, ineens een gemeenschappelijke bezitting wordt, en daardoor ook ‘vatbaar’ wordt voor een verblijvingsbeding dat ooit, in een grijs verleden, is opgenomen.

Iets heel anders nog zijn de denkbeelden die de Staatssecretaris geschetst heeft bij het wetsvoorstel dat per 1 januari 2022 de nieuwe wetgeving is geworden. Deze heeft daarbij namelijk gesteld dat wanneer een echtpaar dat getrouwd is met uitsluiting van de gemeenschap van goederen, en één van hen eigen middelen investeert in de gemeenschappelijke woning (een situatie die - meer algemeen gesteld - gaat om een meerinleg in een woning die tot een eenvoudige gemeenschap behoort), er géén vergoedingsrechten ontstaan, maar dat er dan van rechtswege een draagplichtverhouding ontstaat (nadrukkelijk geen draagplichtovereenkomst, want er wordt helemaal niets overeengekomen!). Decennia aan jurisprudentie en wetgeving wordt daarmee zogenaamd terzijde geschoven! En welke draagplichtverhouding moet dat dan zijn, wanneer er verschillende leningdelen met verschillende karakteristieken zijn (en partijen ieder een afwijkend eigenwoningverleden hebben)? Die visie van de Staatssecretaris is natuurlijk klinkklare onzin, maar stiekem ben ik wel benieuwd wat er zou gebeuren als dit ooit ingebracht zou worden in een civiele rechtszaak.

Stel: een man heeft eigen middelen in een gemeenschappelijke woning gestoken. De woning is sindsdien zeer sterk in waarde gestegen. Wanneer het huwelijk (de samenwoning) eindigt stelt de man zich op het standpunt dat hij een vordering heeft waarop de (voor hem zeer voordelige) beleggingsleer van toepassing is.

De vrouw wijst echter naar de uitleg van de Staatssecretaris, en stelt dat er geen vordering is ontstaan, maar zij – als gevolg van de inleg van de man - voor een groter gedeelte van de hypotheekschuld draagplichtig is geworden; de waardestijging komt hen in dat geval toe conform de eigendomsverhouding.

Verwacht u wijzigingen in de eigenwoningregeling en op welke termijn zullen die wijzigingen naar verwachting gerealiseerd worden?

Per 30 januari 2018 en 1 januari 2022 is de regelgeving, binnen korte tijd, twee keer stevig bijgesteld. Die eerste keer werd dat een gebracht als een allesomvattende oplossing voor iedere denkbare situatie, en bij de tweede keer werd dat nog eens ‘herhaald’ door de verbazing uit te spreken over de draagplichtovereenkomstenpraktijk die was ontstaan (“dat moet toch niet nodig zijn, het werkt toch prima zo?”, lijkt men gedacht te hebben).

In mijn artikelen in het Ftv begin 2022 heb ik laten zien dat de regelgeving nog altijd niet voldoet. Er wordt alleen maar gekeken naar het moment van verwerving van een eigen woning, maar niet naar de vervreemding, op welk moment de partner die minder geïnvesteerd heeft en/of een minder lang eigenwoningverleden kent (en vaak is dat dezelfde persoon) vaak toch ‘last’ krijgt van de eigenwoningregeling. Een andere totaal gemiste kans is dat het ontvangen hebben van een jubelton – op vergelijkbare wijze als een eigenwoningreserve – tot een aftrekbeperking leidt, maar dat daarvoor werkelijk niets is geregeld. Dat wil dus zeggen dat in álle gevallen waarin iemand jubelton-geld geïnvesteerd heeft in de eigen woning (zoals het hoort), het ‘fout gaat’ in de hypotheekrenteaftrek, niet alleen bij een latere verkoop, maar vanaf dag één!

Mijn artikelen in het Ftv hebben, voor zover ik dat meegekregen heb, weinig ruchtbaarheid veroorzaakt, maar ik heb ook geen inhoudelijke kritiek ontvangen.

Dat doet mij vermoeden dat mijn analyse de juiste is, en dat de huidige regelgeving alles behalve zaligmakend is, maar dat er tegelijkertijd te weinig urgentie is om er iets mee/aan te doen. Dat hangt wellicht ook samen met de mate waarin de fiscus in staat is te handhaven. Op het moment dat de fiscus, op grond van de huidige regelgeving, stevig zou gaan handhaven, en dus partners hun hypotheekrenteaftrek zou gaan ontnemen, dan zouden de draagplichtovereenkomsten niet aan te slepen zijn.

Welke ontwikkeling op het terrein van de eigenwoningregeling was in uw ogen het belangrijkste?

Wat de hele discussie op gang heeft gebracht, is dat de politiek zich – bij het invoeren van de huidige wettelijke gemeenschap van goederen – is gaan afvragen wat er toch zou gebeuren met het eigenwoningverleden van personen die samen een woning hebben of verkrijgen in zo’n huwelijksgoederengemeenschap; zou de gemeenschap van goederen fiscaal doorwerken, of houdt ieder zijn eigen fiscale positie? Dat laatste bleek het geval: twee fiscaal partners vormen geen ‘fiscale gemeenschap’, maar een combinatie van twee belastingplichtigen. Met als gevolg dat het fiscale en civielrechtelijke plaatje dus uit elkaar lopen. Feitelijk komt deze constatering dus veel te laat, want al vanaf 2001 (de invoering van de huidige Wet IB) kan er sprake zijn van twee belastingplichtigen met een eigen fiscale achtergrond, die samen een woning verkrijgen. Dat er fiscaal steeds meer spelregels zijn bijgekomen, maakte de kans natuurlijk wel steeds groter dat er voor de partners verschillende regels gelden, en dat er sprake is van een (in de woorden van de Staatssecretaris) ongewenste aftrekbeperking.

Wat vindt u van de huidige eigenwoningregeling?

Ieder aspect van de eigenwoningregeling heeft wel zijn herkomst en zijn politiek gedreven reden, om ons (de burger) maar niet onnodig veel en lang te laten lenen voor de eigen woning; op zich een logisch streven. Daarnaast speelt de veel lastiger discussie of het eigenwoningbezit (door de hypotheekrenteaftrek) niet te veel wordt gestimuleerd en geholpen t.o.v. het huren van een woning (met huurtoeslag), zeker nu de huizenmarkt weinig fiscale stimulatie lijkt nodig te hebben.

Door het maar op elkaar blijven stapelen van dergelijke ‘sturende regelgeving’ is het vooral voor partners die een van elkaar afwijkend eigenwoningverleden hebben ondoenlijk geworden om zonder een adviseur die écht goed in de materie zit, en dan ook nog de vertaalslag kan maken naar de situatie van de cliënten, tot een ‘normale’ hypotheekrenteaftrek te komen. Vanuit mijn optiek is met name dát het probleem; fiscale wetgeving mag van mij best aansturen op een door de politiek gewenste situatie, maar moet daarbij wel behapbaar blijven voor de gemiddelde Nederlander, en dat kan je van de eigenwoningregeling echt niet meer zeggen.

Tegelijkertijd lijkt ook die sturende kracht wat failliet te zijn geraakt door de lage hypotheekrente die we hebben gehad. Mensen kiezen er met gemak voor om, tegen de fiscale regels in, aflossingsvrij te lenen, dus zonder hypotheekrenteaftrek, omdat een aflossingsvrije lening zónder hypotheekrenteaftrek nu eenmaal in de maand goedkoper is dan een annuitaire/lineaire mét hypotheekrenteaftrek. Dat bij een latere verkoop van de woning dat aflossingsvrije leningdeel geen eigenwoningschuld is, en dus niet op de verkoopprijs in mindering kan worden gebracht bij het berekenen van de eigenwoningreserve, lijkt men zich niet te realiseren.

Ook hiervoor geldt weer; zou de Belastingdienst hierin haar tanden zetten, dan heeft een aanzienlijk aantal mensen op dat punt een probleem; de toekomst zal het leren.

Hoe zou u de eigen woning fiscaal in de wet geregeld willen zien?

De eigen woning zou, in mijn ogen, altijd vrij van vermogensbelasting moeten blijven, om de situatie houdbaar te houden dat mensen (“ons bin zuunig”) braaf hun huis hypotheekvrij maken zonder al te veel banksaldo beschikbaar te hebben/houden. Dat kan bereikt worden door deze in Box 1 te houden, zoals nu het geval is, of met een vrijstelling in Box 3.

Een lastiger vraag is wat er met de eigenwoningschuld moet gebeuren. In dat kader is het in Box 1 houden van woning en schuld waarschijnlijk het simpelste, omdat daarmee – in mijn beeld – bereikt wordt dat de eigen woning vermogensbelastingvrij blijft, en tegelijkertijd voorkomen wordt dat de hypotheekschuld gebruikt wordt om tegen overige bezittingen ‘weg te zetten’ (shopgedrag).

Voor partnersituaties, en dan met name het effect dat bij vervreemding van een eigen woning iedere partner een eigenwoningreserve realiseert die sterk kan afwijken van de feitelijke gerechtigdheid tot de verkoopopbrengst, zou het al een verlichting zijn als de ‘schuld aan een partner’, in tegenstelling tot wat nu in de wet staat, wél als een eigenwoningschuld zou worden aangemerkt, maar geen hypotheekrenteaftrek met zich meebrengt. Op die manier kun je geen hypotheekrenteaftrek creëren door je partner rente te betalen, wat me logisch lijkt, maar kan met het bestaan/constateren van een vergoedingsschuld wel bereikt worden dat een partner niet een eigenwoningreserve realiseert die veel hoger is dan diens feitelijke aandeel in de overwaarde.

Andere berichten

• Het bestaansrecht van de 'agrarische' legitieme
• Voor niets gaat de zon op: zonnepanelen en de tweewegenleer
• Grondspeculatie: een nieuwe koers in de rechtspraak?