Draagplichtovereenkomst biedt ook vanaf 2022 uitkomst voor partners die met een ongelijk eigenwoningverleden een eigen woning willen kopen

Wanneer partners samen geld moeten lenen om een eigen woning te kopen rijst de vraag hoe dit het beste kan worden vormgegeven, zeker als voor ten minste een van de partners deze woning niet de eerste koopwoning is en wanneer de inbreng van eigen geld niet gelijk is. In een samenlevingscontract of huwelijkse voorwaarden vastgelegde afspraken kunnen uitkomst bieden ook al heeft de wetgever sinds 1 januari 2022 nieuwe wettelijke regels ter vervanging van het beleidsbesluit van 30 januari 2018 geïntroduceerd. In deze bijdrage wordt op de nieuwe regels ingegaan en afgezet tegen de mogelijkheid om onderlinge afspraken over de draagplicht van de voor de woning aangetrokken financiering te maken. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen enerzijds ongehuwde samenwonende partners en met koude uitsluiting gehuwde partners enerzijds en gehuwde partners waarbij sprake is van een huwelijksgemeenschap anderzijds.   

Inleiding
Wanneer partners extern moeten lenen voor de financiering van een gezamenlijk te kopen eigen woning leidde tot 1 januari 2022 de toepassing van de wet tot gemis aan renteaftrek in box 1 wanneer beide partners een van elkaar afwijkend eigenwoningverleden hadden.

Gemis aan renteaftrek kon zich voordoen wanneer partners geen afspraken hadden gemaakt over de draagplicht van bij de gezamenlijke koop van een woning ook gezamenlijk aangegane leningen en de situatie ontstond dat een aan een partner toegerekende helft van een lening (deels) niet voldeed aan de voorwaarden die de wet daaraan tot en met 2021 stelde. Bijvoorbeeld in de volgende situaties:
a. als gevolg van toepassing van de eigenwoningreserve bij de bepaling van de maximale eigenwoningschuld van de partner met eigenwoningverleden is de omvang van de helft van de gezamenlijk aangegane leningen hoger dan de voor deze partner geldende maximale eigenwoningschuld (het meerdere is dan een box 3-schuld);
b. een aan een partner toegerekende helft van een lening is aflossingsvrij en deze partner heeft geen recht op het overgangsrecht (het niet-kwalificerende deel van de lening is een box 3-schuld);
c. een toegedeelde annuïtaire lening kent een langere aflossingstermijn dan maximaal voor de betreffende partner is toegestaan. Dit deel van de lening wordt in box 3 in aanmerking genomen; en
d. de aankoop van de eigen woning wordt deels met (buiten de huwelijksgemeenschap vallend) eigen geld gefinancierd waarbij de partners niet evenveel bijdragen waardoor ter zake van de helft van het verschil in bijgedragen eigen geld de partner met de hoogste bijdrage een vordering krijgt op de andere partner. De daartegenover staande schuld is geen eigenwoningschuld (art. 3.119a lid 6 onderdeel c Wet IB 2001).

Ook zonder onderling gemaakte afspraken kon rentegemis worden voorkomen door een beroep te doen op het Besluit van 30 januari 2018 waarin was goedgekeurd dat partners fiscaal hun gehele eigenwoningverleden gelijkelijk onderling mochten verdelen indien zij samen een woning 50/50 hebben gekocht en ook gezamenlijk de leningen in die verhouding zijn aangegaan. Aan toepassing van het besluit kleefden bezwaren die naar voren komen zodra partners uit elkaar gaan. Vandaar dat onderling gemaakte afspraken de voorkeur had om deze nadelen te voorkomen. Per 1 januari 2022 is genoemd besluit ingetrokken en vervangen door wetgeving waarin voor een andere oplossing dan in het besluit genoemd is gekozen. Met deze wetswijzigingen wordt beoogd de toepassing van de bijleenregeling en de aflossingsstand in partnerschapssituaties rechtvaardiger te maken en onbedoelde renteaftrekbeperkingen te voorkomen. Belangrijk verschil met het besluit is dat de nieuwe wettelijke regeling voor elk aspect van het eigenwoningverleden afzonderlijk kan worden toegepast. De vraag is dan in hoeverre onderling te maken afspraken nog nodig zijn. In het vervolg wordt ervan uitgegaan dat een van beide partners een eigenwoningverleden heeft en de ander niet. Dat neemt niet weg dat ook wanneer beide partners een eigen eigenwoningverleden hebben (deze zullen zelden of nooit aan elkaar gelijk zijn) het navolgende van belang is.

Eigenwoningreserve vanaf 2022
Vanaf 2022 gaat de wetgever ervan uit dat in alle gevallen een bij een vervreemding ontstane eigenwoningreserve (EWR) aan het individu is gebonden en individueel wordt bepaald. Slechts in die gevallen waarin een pre-boedelmenging EWR aanwezig is en er sprake is van een huwelijk in algehele gemeenschap of wijziging van huwelijkse voorwaarden waardoor een algehele gemeenschap ontstaat, gaat de EWR voor de helft op de huwelijkspartner over (art. 3.119aa lid 6 Wet IB 2001). In alle overige gevallen (dus ook als door huwelijk of wijziging van huwelijkse voorwaarden sprake is van boedelmenging doordat een beperkte gemeenschap ontstaat) moet ingevolge het nieuwe tiende lid van art. 3.119a Wet IB 2001 worden bezien of de partners in totaal niet meer schuld zijn aangegaan dan het verschil tussen de verwervingskosten van de eigen woning en de EWR waarmee de belastingplichtige en/of zijn partner rekening moet houden. Als niet meer is geleend, wordt de schuld die bij een van de partners bij individuele toepassing van de EWR niet tot de eigenwoningschuld (EWS) gerekend zou worden, toch tot de EWS van die partner gerekend waardoor een ongewenste renteaftrekbeperking wordt voorkomen.

Dit is een deel uit een artikel van PE Notariaat e-learning (2022, nr 9).
Wilt u ook elke week een artikel ontvangen en studiepunten verdienen met het maken van een bijbehorende vraag? Meld u aan voor PE Notariaat!

Meer weten over dit onderwerp?

• Aan de slag met de draagplichtovereenkomst per 2022 - 4 juli te Utrecht

Andere berichten

• Digitaal ondertekenen, houdt dat stand?
• Hof geeft in uitspraak 'Handleiding Novitaris-arrest'
• In gesprek met de expert: mr. Leonie Rammeloo