Beslag op onroerende zaken: wanneer staat dit aan levering in de weg?
Een beslag op een onroerende zaak beperkt degene ten laste van wie het beslag is gelegd in zijn mogelijkheid om de onroerende zaak te vervreemden. In sommige gevallen kan de vervreemding toch tegen de beslaglegger worden ingeroepen. Daarbij moet goed worden gekeken naar de rangorde van de inschrijving van het beslag en (de inschrijving van) de levering. Een belangrijke rol hierin is weggelegd voor de Vormerkung: de mogelijkheid om de koop van een onroerende zaak in te schrijven in de openbare registers.
Algemeen
Het is gebruikelijk om bij de koop van een onroerende zaak overeen te komen dat de onroerende zaak vrij van hypotheken en beslagen en/of inschrijvingen daarvan wordt overgedragen. In beginsel bepaalt de rangorderegeling (art. 3:21 BW) of de levering tegen de beslaglegger kan worden ingeroepen. Rekening dient echter gehouden te worden met het bepaalde in art. 505 Rv. Op grond van art. 505 lid 2 Rv kan een vervreemding van een onroerende zaak die tot stand is gekomen nadat het beslag hierop was ingeschreven, niet aan de beslaglegger worden tegengeworpen. Dat betekent dat de koper niet is beschermd tegen een beslag op de onroerende zaak als dit beslag eerder is ingeschreven in de openbare registers dan de leveringsakte. De koper is echter onder voorwaarden wel beschermd tegen een eerder ingeschreven beslag, namelijk als zich een situatie voordoet als omschreven in art. 505 lid 3 Rv of als sprake is van een ingeschreven koopovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak, de zogeheten Vormerkung. Dit laatste uiteraard op voorwaarde dat de inschrijving van die koopovereenkomst eerder plaatsvond dan de inschrijving van het beslag.
In andere gevallen is de koper voor het antwoord op de vraag of de onroerende zaak vrij van beslagen aan hem kan worden geleverd, aangewezen op de volgorde van de inschrijving van het beslag en de inschrijving van de levering van de onroerende zaak. Er zijn drie volgorden te onderscheiden:
(i) de levering is vóór het beslag ingeschreven;
(ii) de levering is gelijktijdig met het beslag ingeschreven;
(iii) de levering is na het beslag ingeschreven.
Beslag en Vormerkung
De koop van een onroerende zaak kan worden ingeschreven in de openbare registers (Vormerkung). Hierdoor is de koper beschermd tegen onder meer een beslag op de onroerende zaak dat na de inschrijving van de koop is ingeschreven (art. 7:3 lid 3 BW). Deze inschrijving heeft een werkingsduur van maximaal zes maanden (art. 7:3 lid 4 BW). Het beslag dat gedurende de Vormerkungsperiode is gelegd, is dus slechts relatief ongeldig. Indien de onroerende zaak niet binnen zes maanden na de inschrijving van de koop aan de koper wordt geleverd, verliest de Vormerkung haar beschermende werking met terugwerkende kracht en houden de in de Vormerkungsperiode gelegde beslagen hun effect.
De beschermende werking van de Vormerkung strekt zich ook uit over de koopsom die de koper verschuldigd is aan de verkoper. De koper kan namelijk na een Vormerkung in weerwil van een beslag onder de koper de verschuldigde koopsom aan de notaris betalen (art. 475h lid 3 Rv). De Vormerkung kan dus niet worden doorkruist doordat de schuldeiser van de verkoper beslag legt onder de koper op de aan de verkoper verschuldigde koopsom in plaats van op de onroerende zaak zelf.
Met een Vormerkung geniet de koper dus gedurende een periode van zes maanden bescherming tegen een op de onroerende zaak gelegd beslag, mits de onroerende zaak binnen deze zes maanden aan hem wordt geleverd.
Geen Vormerkung
Levering is vóór beslag ingeschreven
Indien de levering van een onroerende zaak vóór de inschrijving van het beslag is ingeschreven, dan komt de levering in rang boven het beslag (art. 3:21 BW): een vervreemding vóór de inschrijving van het beslag kan tegen de beslaglegger worden ingeroepen. Dit volgt ook uit art. 505 lid 2 Rv, a contrario. Stel dat de leveringsakte van de onroerende zaak om 14:00 uur wordt ingeschreven, waarna het beslag op dezelfde dag om 14:01 uur wordt ingeschreven. In deze situatie is de levering vóór het beslag ingeschreven en kan de levering dus aan de beslaglegger worden tegengeworpen. De koper ondervindt geen problemen van het beslag en ontvangt de onroerende zaak vrij van dit beslag.
Levering is gelijktijdig met beslag ingeschreven
Het wordt ingewikkelder wanneer de levering gelijktijdig met het beslag is ingeschreven. In deze situatie moet een onderscheid worden gemaakt tussen een leveringsbeslag en een verhaalsbeslag.
a. Verhaalsbeslag
Van een verhaalsbeslag is sprake als de beslaglegger een geldvordering wil verhalen op de beslagen onroerende zaak. Voor het verhaalsbeslag geldt art. 505 lid 3 Rv: is de leveringsakte vóór de inschrijving van het verhaalsbeslag gepasseerd, dan kan de vervreemding van de onroerende zaak toch tegen de beslaglegger worden ingeroepen, mits de inschrijving van de leveringsakte binnen één werkdag na de inschrijving van het verhaalsbeslag geschiedt. Dit dient volgens de parlementaire geschiedenis ter bescherming van een vlot verlopend rechtsverkeer in onroerende zaken. De koper van een onroerende zaak waarvan de leveringsakte tegelijkertijd is ingeschreven met het beslag op dezelfde zaak kan dus op grond van deze bepaling de onroerende zaak vrij van het beslag verkrijgen als aan de twee voorwaarden wordt voldaan:
(i) de leveringsakte is vóór de inschrijving van het verhaalsbeslag gepasseerd;
(ii) de leveringsakte wordt binnen één werkdag na de inschrijving van het verhaalsbeslag ingeschreven.
b. Leveringsbeslag
Bij een leveringsbeslag wordt beslag gelegd op de onroerende zaak, omdat de beslaglegger recht heeft op de levering hiervan. Art. 505 lid 3 Rv is niet van toepassing op een leveringsbeslag (dit volgt uit art. 734 lid 1 Rv). In de parlementaire geschiedenis komt naar voren dat toepassing van dit artikel op het leveringsbeslag niet in overeenstemming zou zijn met het karakter hiervan, omdat het leveringsbeslag onder meer kopers beschermt aan wie niet wordt geleverd.
Omdat het leveringsbeslag niet op grond van art. 505 lid 3 Rv wordt achtergesteld op de levering van de onroerende zaak, moet worden teruggevallen op de rangorderegeling van art. 3:21 BW of de hoofdregel van art. 505 lid 2 Rv. Bij een gelijktijdige inschrijving zou volgens art. 3:21 lid 2 onder a BW de rangorde worden bepaald door de volgorde van de dagen waarop het proces-verbaal van inbeslagneming en de leveringsakte zijn opgemaakt. In de praktijk zullen bij een dergelijke situatie de leveringsakte en het proces-verbaal van inbeslagneming meestal op dezelfde dag zijn opgemaakt, waardoor de rangorderegeling geen uitsluitsel geeft.
Art. 505 lid 2 Rv biedt wel een oplossing: een vervreemding na de inschrijving van het beslag kan niet tegen de beslaglegger worden ingeroepen. Men zou bij een letterlijke lezing van dit artikellid kunnen concluderen dat bij een gelijktijdige inschrijving de vervreemding wél aan de beslaglegger kan worden tegengeworpen. De vervreemding vindt immers niet plaats na de inschrijving van het beslag. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt echter dat ‘het beslag werkt […] vanaf het ogenblik van de inschrijving’ (Reehuis, Slob & Rijpkema (red.), Parl. Gesch. BW Inv. 3, 5 en 6 Wijziging Rv, Wet RO en Fw 1992, p. 229). Art. 505 lid 2 Rv moet daarom zo worden gelezen dat vanaf het moment van de inschrijving van het beslag een vervreemding niet tegen de beslaglegger kan worden ingeroepen. De koper krijgt de onroerende zaak waarvan de leveringsakte gelijktijdig met het leveringsbeslag daarop wordt ingeschreven daarom geleverd met dit leveringsbeslag.
Levering is ná beslag ingeschreven
Ook in de situatie dat de leveringsakte wordt ingeschreven na de inschrijving van het beslag, moet een onderscheid worden gemaakt tussen het geval dat een verhaalsbeslag wordt ingeschreven en het geval dat een leveringsbeslag wordt ingeschreven.
a. Verhaalsbeslag
Indien sprake is van een verhaalsbeslag geldt wederom art. 505 lid 3 Rv: de koper is beschermd tegen het beslag, mits (i) de leveringsakte vóór de inschrijving van het verhaalsbeslag is gepasseerd en (ii) de leveringsakte binnen één werkdag na de inschrijving van het verhaalsbeslag wordt ingeschreven. Als aan deze voorwaarden is voldaan, dan kan de levering van een onroerende zaak wel tegen de beslaglegger worden ingeroepen, bijvoorbeeld indien de leveringsakte op dag 1 om 14:00 uur is gepasseerd, het verhaalsbeslag op dag 1 om 15:00 uur wordt ingeschreven en de leveringsakte op dag 2 om 9:00 uur is ingeschreven.
b. Leveringsbeslag
Bij een vervreemding waarbij de leveringsakte is ingeschreven na de inschrijving van een leveringsbeslag, geniet de koper geen bescherming tegen het beslag dat op de onroerende zaak is gelegd. De hoofdregel van art. 3:21 lid 1 BW in combinatie met art. 505 lid 2 Rv is hier namelijk van toepassing: de leveringsakte die na het leveringsbeslag is ingeschreven, komt in rang na het leveringsbeslag en tegen de beslaglegger kan geen vervreemding na de inschrijving van het beslag worden ingeroepen. De koper krijgt de onroerende zaak dus geleverd met dit leveringsbeslag.