Het begrip woning voor de overdrachtsbelasting volgens de Advocaat-Generaal

A-G Wattel heeft een gezamenlijke bijlage bij vier conclusies geschreven over de invulling van het begrip woning voor de heffing van overdrachtsbelasting. Dit heeft hij gedaan naar aanleiding van vier zaken waarbij cassatie is ingesteld bij de Hoge Raad over dit begrip.

De A-G constateert dat voor de invulling van het begrip woning voor de heffing van overdrachtsbelasting gelet op de wettekst en de parlementaire toelichting niet kan worden aangesloten bij (jurisprudentie over) andere wetten, zoals de Wet WOZ, Wet IB 2001 of Gemeentewet. Volgens hem duidt de parlementaire toelichting bij de verlaging van het tarief voor de overdrachtsbelasting juist op een zelfstandige beoordeling op basis van een objectief criterium. Dit criterium is de vraag of de onroerende zaak ‘naar zijn aard bestemd is voor bewoning’. Beslissend is of de bouwkundige aard van de zaak (oorspronkelijk ontwerp, oorspronkelijke bouw, eventuele ingrijpende latere verbouw, indeling, voorzieningen, geschiktheid voor bewoning) objectief op een woonfunctie wijst. Het feitelijke gebruik is niet van belang.

De A-G formuleert helder de stappen aan de hand waarvan moet worden beoordeeld of een gebouw moet worden aangemerkt als woning voor de overdrachtsbelasting:

• In de eerste plaats is van belang de oorspronkelijke bouwkundige aard en de daaruit volgende objectieve bestemming van het gebouw. Welke functie hadden de ontwerpers en bouwers op het oog?
• Ten tweede is van belang of nadien bouwkundig is ingegrepen en of die ingreep de bouwkundige aard (de objectieve functie) heeft gewijzigd. Daarbij is mede van belang of de ingrepen eenvoudig ongedaan kunnen worden gemaakt.
• Pas als op basis van het bovenstaande nog altijd onduidelijk is of sprake is van een woning, kan worden gekeken naar de publiekrechtelijke bestemming van het gebouw.
• Als dit laatste nog steeds geen uitsluitsel geeft (bijvoorbeeld bij dubbelbestemming voor onbepaalde tijd) kan het structurele feitelijke gebruik nog ter zake doen en als dat ook geen duidelijkheid oplevert vervolgens nog de vraag of de verkrijging de doorstroming op de woningmarkt bevordert.

Naast deze gezamenlijke bijlage heeft de A-G in de vier concrete zaken een conclusie genomen en zijn oordeel gegeven over de vraag of het gebouw in de betreffende gevallen als woning kwalificeert. Die oordelen worden hierna kort belicht.

Stadsvilla (nr 16/01734, ECLI:NL:PHR:2016:1218)
Volgens de A-G is de stadsvilla in 1895 ontworpen en gebouwd als woonhuis en langdurig als zodanig gebruikt. Weliswaar is het gebouw verbouwd om als kantoor te kunnen gebruiken, maar zijn deze ingrepen beperkt en niet van een zodanig omvang dat daarmee de bouwkundige aard en objectieve functie van het gebouw is gewijzigd. Het ontbreken van een badkamer en een volledige keuken is niet relevant, omdat de benodigde ruimten, leidingen en aansluitingen voorhanden zijn.
De stadsvilla moet volgens de A-G worden aangemerkt als woning.
Lees meer over deze zaak.

Hospice (nr 16/02257, ECLI:NL:PHR:2016:1221)
Bij een hospice moet volgens de A-G onderscheid worden gemaakt tussen een hospice dat is ontworpen en gebouwd voor ‘high care’ (als vervanging van een ziekenhuis) en een hospice dat is gebouwd als een ‘bijna-thuis’ hospice (als vervanging van thuis(zorg)). In casu zijn geen medische ruimten aanwezig. Het hospice is ontworpen en gebouwd met de functie wonen en niet met de functie verpleging of ziekenhuis. Objectief bezien heeft het gebouw een woonfunctie en –bestemming. Dat de huurders wegens omstandigheden slechts kort verblijven doet daaraan niet af.
De A-G concludeert dat het betreffende hospice als woning kwalificeert.
Lees meer over deze zaak.

Tandartspraktijk (nr 16/03768, ECLI:NL:PHR:2016:1220)
Het gebouw waarin de tandartspraktijk is gevestigd is in 1964 gebouwd als woonhuis en is bewoond geweest totdat in 1982 de tandartspraktijk zich in het gebouw vestigde. Het gebouw is verbouwd, maar de indeling is niet gewijzigd en de keuken en badkamerruimten zijn nog aanwezig. Dat de keuken- en badkamerinrichting ontbreken is niet relevant. Van moeizame omkeerbaarheid van de aanpassingen is geen sprake. Evenmin is een nieuwe zaak met een nieuwe functie ontstaan.
Het gebouw waarin de tandartsenpraktijk is gevestigd moet worden aangemerkt als een woning, aldus de A-G.
Lees meer over deze zaak.

Verbouwde stal (nr 16/04101, ECLI:NL:PHR:2016:1219)
Het gebouw is in 1956 ontworpen en gebouwd voor gesplitst gebruik: een deel als woning en een deel als agrarische bedrijfsruimte (stal) en tot 1991 als zodanig gebruikt. Het woongedeelte is nadien niet verbouwd en is naar zijn aard nog steeds bestemd voor bewoning. Het deel dat als stal in gebruik was is zodanig verbouwd dat voor de heffing van omzetbelasting sprake was van een nieuwe onroerende zaak. Dit wijst er op dat de bouwkundige aard is gewijzigd, hetgeen ook het geval is nu van een agrarische bedrijfsruimte geen sprake meer is. Na de verbouwing is dit deel of een kantoor, of een woonhuis, of heeft het een hybride karakter. Het Hof heeft primair geoordeeld dat het na de verbouwing naar zijn bouwkundige aard om een voor bewoning bestemde zaak gaat en subsidiair dat als moet worden getwijfeld de publiekrechtelijke bestemming (in casu wonen) beslissend is. De A-G kan zich vinden in dit oordeel.
Lees meer over deze zaak.

Andere berichten

• In gesprek met de expert: Tim Goudriaan (LL.M.)
• Ervaringsverhaal: Chantal Koster over de 9-daagse opleidingen
• In gesprek met de expert: mr. Leonie Rammeloo