Hoge Raad laat oordeel Hof in stand; vastgoedexploitatie kwalificeert als onderneming

Afgelopen jaar oordeelde Hof Den Haag (5 augustus 2016, nr BK-14/00084 t/m 00088, ECLI:NL:GHDHA:2016:2627) dat de vastgoedexploitatie door een particuliere vastgoedinvesteerder als onderneming kwalificeerde. De investeerder hoorde volgens het Hof dus thuis in box 1 en niet in box 3. De Hoge Raad (2 juni 2017, nr 16/04575, ECLI:NL:HR:2017:992) heeft dit oordeel van het Hof nu in stand gelaten.

Particuliere vastgoedinvesteerder: belegger of ondernemer?
Particuliere vastgoedinvesteerders geven hun vastgoed voor de heffing van inkomstenbelasting meestal aan in box 3. Het vastgoed moet dan wel kwalificeren als belegging. Zolang de investeerder zich relatief passief opstelt is dat meestal geen probleem. Hij kan dan profiteren van een relatief lage belastingdruk op het rendement. Men wordt (met ingang van 1 januari 2017) geacht een fictief rendement van maximaal 5,39% te behalen over het saldo van de bezittingen minus de schulden. Dit fictieve rendement wordt dan belast tegen 30%.
Als de investeerder zich zodanig actief opstelt dat sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer dan wordt het daadwerkelijk behaalde netto-rendement echter belast in box 1 tegen een tarief van maximaal 52%. Van meer dan normaal vermogensbeheer kan bijvoorbeeld sprake zijn als men een substantieel deel van het administratieve beheer, technische en commerciële beheer (ofwel het property management) zelf uitvoert. Dit blijkt uit de rechtspraak van de afgelopen jaren op het gebied van de fiscale bedrijfsopvolgingsfaciliteiten. Indien men via een vennootschap in vastgoed investeert, dan wenst men bij een schenking of vererving van de aandelen in de betreffende vennootschap namelijk een beroep te doen op deze bedrijfsopvolgingsfaciliteiten. De belastingdruk is bij toepassing van deze faciliteiten geen 20% of 40%, maar slechts enkele procenten. Om voor deze bedrijfsopvolgingfaciliteiten in aanmerking te komen moet het vastgoed juist niet als een belegging kwalificeren, maar als een onderneming/bedrijf. Anders dan bij veel particuliere vastgoedinvesteerders het geval is, is de aard en omvang van de arbeid die binnen de vastgoedvennootschap wordt verricht in de meeste gevallen aanzienlijk meer dan bij normaal vermogensbeheer. Hoewel de fiscus van mening is dat vastgoedexploitatie geen onderneming is, hebben de fiscale rechters nu al diverse keren geoordeeld dat de exploitatie van vastgoed soms wel degelijk tóch als een onderneming kan kwalificeren.

Particuliere vastgoedbeleggers
Maar nu terug naar de particuliere vastgoedbeleggers. Het lijkt erop dat de fiscus steeds vaker zijn pijlen richt op de actievere vastgoedbeleggers in box 3. In de lagere rechtspraak zijn hierover al diverse procedures gevoerd en nu ligt er dus ook een arrest van de Hoge Raad. In de casus die aan de Hoge Raad is voorgelegd was sprake van een belegger die in de periode 2001 tot en met 2007 aanvankelijk 60 en later circa 30 tot 40 appartementen in eigendom had. Zijn beleid was om panden te kopen in een slechte staat van onderhoud, om deze vervolgens zelf op te knappen, met de bedoeling om daarna een flinke huur te kunnen vragen. Voor de aanschaf werd een hypotheek afgesloten met een zeer hoge rente, die vervolgens werd omgezet in een gunstigere hypotheek met een veel lagere hypotheekrente. Volgens het Hof ging de arbeid in dit geval uit boven de arbeid die hoort bij normaal vermogensbeheer en dus werd de vastgoedbelegger belast in box 1 in plaats van box 3. De Hoge Raad heeft de uitspraak nu in stand gelaten.
Voor de actievere particuliere vastgoedbeleggers is deze uitspraak wellicht een domper; zij lopen een groter risico om toch in box 1 te worden belast. Voor vastgoedfamiliebedrijven die via een vennootschap in vastgoed investeren zal het mogelijk een opsteker zijn. Aan de reeks van uitspraken waarin vastgoedexploitatie als onderneming werd aangemerkt kan weer een nieuwe uitspraak worden toegevoegd.

Dit arrest maakt in ieder geval opnieuw duidelijk dat de fiscus de werkzaamheden van particuliere vastgoedinvesteerders steeds kritischer beoordeelt en waar mogelijk zal proberen om vastgoedinvesteerders in box 1 te belasten. Gelet op dit arrest moeten ook investeerders die panden kopen en vervolgens renoveren met de bedoeling om ze zelf te verhuren dus op hun hoede zijn.

Meer informatie
Wilt u meer weten over dit onderwerp dan kunt u contact opnemen met Aad Rozendal via info@fbn.nl of telefonisch 088-2222123.

Andere berichten

• In gesprek met de expert: Tim Goudriaan (LL.M.)
• Ervaringsverhaal: Chantal Koster over de 9-daagse opleidingen
• In gesprek met de expert: mr. Leonie Rammeloo