De depotovereenkomst: aanbevelingen voor het notariaat

In de praktijk kan het voorkomen dat nog voordat een verkochte woning wordt overgedragen blijkt dat schade is ontstaan aan die woning. De overdracht uitstellen is voor koper en verkoper vaak niet wenselijk, bijvoorbeeld in verband met de aankoop van een nieuwe woning door de verkoper of de financiering van de koper. In dergelijke situaties kan de notaris – als tussenoplossing – worden verzocht een deel van de verkoopopbrengst in depot te houden. In dat geval is een depotovereenkomst noodzakelijk: volgens vaste jurisprudentie mag de notaris alleen gelden in depot houden als hiervoor een depotovereenkomst wordt opgemaakt (Hof Amsterdam 15 september 2005, ECLI:NL:GHAMS:2005:AU3276).

Karakter depotovereenkomst

Op het karakter van de depotovereenkomst ging Rechtbank Noord-Holland op 7 februari 2018 (ECLI:NL:RBNHO:2018:6770) in: ‘een dergelijke depotovereenkomst waarbij een deel van de koopsom onder de notaris blijft in het kader van een onroerend goed transactie, karakteriseert zich in de praktijk als een driepartijen overeenkomst, waarbij de notaris zich zowel jegens de koper als de verkoper verplicht het depotbedrag onder zich te houden totdat op grond van de depotovereenkomst tot uitkering dient te worden overgegaan.’

Het sluiten van een depotovereenkomst is vormvrij, al wordt aangeraden dat de notaris een separate, schriftelijke depotovereenkomst opstelt. De Rechtbank wijst tevens op de zwaarwegende zorgplicht van de notaris jegens degene die aan de notaris gelden toevertrouwt met de opdracht deze door te betalen indien aan bepaalde voorwaarden is voldaan.

Regelmatig discussie 

In de praktijk ontstaan op dit gebied regelmatig discussies, zo blijkt uit een uitspraak van de Geschillencommissie Notariaat van 20 september 2023 (referentiecode 197813/203748). In de depotovereenkomst was bepaald dat de notaris het depot diende uit te keren aan X, als partijen binnen twee jaar na de datum van ondertekening van de depotovereenkomst geen gelijkluidende uitbetalingsopdracht hadden verstrekt aan de notaris en partijen evenmin een gerechtelijke procedure hadden aangespannen. Na de overeengekomen termijn van twee jaar heeft X de notaris verzocht de depotgelden aan haar uit te keren. De notaris weigerde uitbetaling uitsluitend op basis van het verloop van twee jaar, gelet op de strekking van de bepaling, de gegeven omstandigheden, de door partijen ingenomen standpunten en zijn wettelijke taak als notaris. De Geschillencommissie oordeelde echter dat de tekst van de depotovereenkomst een zelfstandige verplichting voor de notaris schept ten opzichte van X als koper. Omdat de overeengekomen termijn van twee jaar is verlopen zonder gelijkluidende opdracht én geen sprake is van een gerechtelijke procedure, heeft X terecht uitbetaling van de depotgelden gevorderd.

Aanbevelingen

Om uitlegkwesties te voorkomen, doet de notaris er goed aan voldoende aandacht te besteden aan de formuleringen in de depotovereenkomst. Steneker (A. Steneker, Opschorting van uitbetaling, preadvies ‘Financiële zorgplicht van de notaris’, SDU: Den Haag 2018) geeft daarnaast enkele aanbevelingen in het kader van afspraken en uitbetaling:

• Maak vóór ontvangst van de gelden duidelijke afspraken met de betrokkenen over de voorwaarden waaronder aan wie welk bedrag moet worden uitbetaald (in voorzienbare gevallen).
• Betaal niet uit zolang niet aan de voorwaarden is voldaan (dus ook niet aan een curator of deurwaarder, want die zijn aan dezelfde voorwaarden gebonden).
• Wanneer aan de voorwaarden is voldaan, betaal dan terstond uit aan degene aan wie volgens de overeenkomst moet worden uitbetaald; ook bij protest van de wederpartij!
• Wanneer aan alle voorwaarden is voldaan, maar op de betreffende vordering beslag is gelegd (of op grond van art. 507b Rv het beslag van rechtswege rust), betaal dan uit aan de deurwaarder als de verklaring van derdenbeslag is afgelegd en het beslag executoriaal is geworden; ook bij protest van de beslagene.
• Doe alleen een beroep op de opschortingsbevoegdheid van art. 6:37 BW als de inhoud van het protest van de wederpartij redelijkerwijs kan meebrengen dat inderdaad niet moet worden betaald aan degene voor wie de voorwaarden daarvoor in vervulling zijn gegaan, maar aan een ander.

Als bij het opstellen van de depotovereenkomst met deze aanbevelingen rekening wordt gehouden en de notaris zich strikt houdt aan de gemaakte afspraken, ligt de bal bij de cliënten. Dat hoort ook zo, zij zijn het niet met elkaar eens. De notaris faciliteert slechts de conflictoplossing.

Andere berichten

• Even voorstellen: Lisanne van Noorle Jansen en Roel de Jong
• Persbericht samenwerking WwfTrace
• Ruisende of geruisloze inbreng van een onderneming in een nieuwe BV